懒人包／2025最佳换屋策略曝光！永庆房产专家详解限贷令下三种情境

永庆房产专家分析，第七波信用管制调降第二户以上房贷成数，却有条件排除换屋族。(图/永庆房屋提供)

第七波信用管制打炒房、不打自住客，对于有换屋需求的购屋族来说，想买房要注意什么呢？永庆房产专家详解限贷令下的三种换屋策略，包含先买后卖、先卖后买与善用首购优惠。

一、限贷令下旧屋「卖、留」差异

「换屋族最关心的，就是我旧屋留着或卖掉有什么差别？」永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，俗称「金龙海啸」的第七波信用管制，对非自住的购屋贷款设下高门槛，如果名下已经有房且贷款尚未清偿，再申请第二户房贷成数降至5成，没有宽限期，也不可利用旧屋增贷买新房，因此「留旧屋买新房」就要准备更多的自备款。

若是「卖旧屋换新房」只要与银行签署切结书，保证在第二户房贷拨款后的1年内出售原有房屋，就能免除第二户房贷成数5成上限，且享有宽限期。至于签切结书后，假使未能如期出售旧屋，恐怕被银行追回贷款成数差额与取消宽限期。

值得注意的是，陈俊宏提醒，「签切结只是松绑换屋族的借贷限制，并不代表拥有首购身分，能够享有首购优惠利率」，目前市场上针对非首购的房贷利率大约已升至2.5%至3%之间，因借款人信用条件与各家银行核定而有不同。

二、「先买后卖、先卖后买」适用情境大不同

对于想买房却不敢下手，就怕贷款成数、拨款时间不如预期？永庆房屋「买房安心贷」主打免排队、利率2.45%起，与多家银行合作，提供客制化的房贷申办建议，让客户能选择最适合的方案。

陈俊宏建议，民众可咨询专业人员，依照个人财务状况与还款能力，来评定最合适的换屋计划。例如「先买后卖」不用担心换屋的衔接期，但是在旧屋贷款清偿之前，要同时负担两笔房贷，也可能会影响第二户房贷的成数、利率与宽限期；即使签切结书减轻影响，还有后续的卖旧屋期限压力。

如果借款人名下只有一户房贷，选择「先卖后买」虽然可以回复首购身分，享有最高借贷85成、最长40年还款期限的首购优惠，财务负担较低，但需争取搬家及找新房的时间。

三、换屋想争取「首购优惠利率」有撇步

部分换屋族为避开第二户限贷令且争取首购优惠利率，会由配偶或其他家庭成员申贷。陈俊宏提醒，房屋买卖需课征房地合一税及土地增值税等税率，若想符合「两年内自住重购退税」资格，则要注意：房地合一税的重购退税，可使用配偶名义出售或购得房屋；但土地增值税的重购退税，买房与卖房的登记人须为同一人，才符合资格。

为了帮助帮助民众厘清对限贷令的疑问，永庆房屋「房贷咨询站」快闪活动来啰！将于12/21星期六下午3～5点在东区「混市集」中，由「行走的地政百科全书」外号的永庆房屋契约部资深经理陈俊宏，现场免费为民众解惑。欢迎对「限贷令」还有疑问的民众，到场咨询！

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏，将于12/21「房贷咨询站」快闪活动，免费为民众解惑。(图/永庆房屋提供)

永庆房屋发布「限贷令对换屋族群影响懒人包」，未来也会持续在FB永庆房屋幸福生活、IG永庆房屋上更新最新资讯。(图/永庆房屋提供)

永庆懒人包分析，限贷令对「换屋族群」有什么影响。针对继承取得的房屋和房贷，不列入限贷令房屋数计算。(图/永庆房屋提供)