老屋最適合首購族？專家示警「容易用低價藏陷阱」：預售屋最被低估

房市示意图。图／记者游智文摄影

网友提出一个问题：「月薪3.4万，存款340万，另外准备150万装潢款，想买40年以上老公寓，每月房贷希望控制在2万左右，该怎么买才划算？」这个问题道出许多中产首购族心声，让我们来分析这个案例。

首先厘清重要前提：本文所有贷款计算皆以70%贷款成数为基准，利率统一采用2.5%计算，还款年限则根据不同购屋策略有所调整。

买40年以上老公寓：可能是最传统但也最具挑战性的选择

以总价800万元的物件为例，自备款需要准备240万元（30%），贷款金额为560万元。若选择30年期房贷，每月还款金额约为22,100元；若选择40年期方案，月缴则可降至约18,500元。

这里要特别注意的是，老屋装潢的150万元预算必须精打细算，建议优先处理水电管线全面更新（约40-60万元）、基础防水工程（30-50万元）和结构安全检测（10-15万元）等关键项目。

这种方案的优势在于地段通常较佳且土地持分大，但缺点是隐藏修缮成本高，且贷款条件相对较差。

考虑20年内中古屋的话：购屋者会面临不同的权衡

以总价900万元的物件计算，自备款需270万元，贷款630万元。选择30年期房贷的月缴约为24,900元，这已经接近甚至超过多数银行建议的月收入1/2负债比上限(40年期方案，月缴则可降至约20,000元左右)。

这种方案的最大优势在于可以省去装潢费用，将150万元预算转为自备款或紧急预备金，且屋况通常较为理想。

但相对的，月缴压力明显增大，且这类物件的增值空间可能较为有限。

预售屋分期方案：是最被低估的选择、需要特别谨慎评估

以总价1,000万元的预售案为例，自备款约需300万元（含签约金、工程款等），贷款700万元。

这种方案的特殊之处在于资金压力可以分散在2-3年的工程期间，期间还能继续累积存款。

假设工程期为3年，购屋者等于有36个月的时间可以筹措资金，若每月能多存1.5万元，就能增加54万元的自备款。

不过必须注意建商财务状况、合约细节等潜在风险，且完工后的房贷月缴约27,600元（30年期）若以40年期方案，月缴则可降至约22,000元左右。

深入分析利率风险是每个购屋者都必须做的功课

当前2.5%的利率若上升至3%，各方案的月缴金额将增加约10-15%。

以老屋方案的560万元贷款为例，利率从2.5%升至3%时，30年期月缴将从22,100元增加至23,600元。

这种变化虽然看似不大，但对于月薪3.4万元的购屋者来说，每个月多出的1,500元可能会影响生活品质。因此，专家建议购屋时最好预留利率上升1%的缓冲空间。

特别值得关注的是老屋的潜在修缮成本

许多购屋者常低估40年以上老屋的结构补强费用，这部分可能追加50-100万元的支出。

一对最近在台北市万华区购屋的年轻夫妇就分享他们的经验：「我们买了42年的公寓，原本预算150万元装潢，后来发现需要做结构补强，又多支出了75万元。」这样的案例提醒我们，购买老屋时务必预留充足的修缮预备金。

预售屋虽然提供资金缓冲的优势，但风险管理更显重要。

建议选择上市柜建商的案子，仔细审阅合约中的「履约保证」条款，并定期查看工程进度。

同时要留意的是，预售屋在完工后可能面临房价波动的风险，这点在升息环境下尤其需要注意。

综合评估三种方案后，我们可以发现每种选择都有其适合的族群：

房产专家特别指出：「对月薪3.4万元的购屋者来说，预售屋分期可能是最稳健的选择。不仅能分散资金压力，工程期间还能继续累积存款，等于变相降低购屋门槛。」

最后要提醒所有购屋者的是，无论选择哪种方案，都要谨记几个重要原则：

买房是人生重大财务决策，与其盲目追高，不如选择最适合自己财务状况的方式，才能确保买得安心、住得放心。

◎本文内容已获 卖厝阿明 知识+ 授权，原文出处于此；未经同意禁止取用转载。