理财周刊／2016年新总统 房市U型盘整轨迹不变
Q:2016总统大选顺利落幕，台湾房市未来走向会如何？ A:2016年干扰台湾房市发展的「房地合一税」及「总统大选」等两大事件，都已纷纷落幕，而台湾新当选的总统蔡英文在选前提出的「社会住宅」政策该如何落实，将会是选民对她的另一种期待，大家都不希望又是政治人物的一张空头支票。
至于台湾房市会如何演变？由于选前，蔡英文的领先趋势非常明显，大家早就有心理准备，只是在等选票的最后确定罢了；加上，台湾房市才刚进入「U型」整理，不太可能因为蔡英文当选，在5月20日就职后，就会有太多的利多出现。
或许，大家会拿过去几届总统大选的房市政策相提并论，如2000年第一次政党轮替，房市从1989年一路走空达10年，陈水扁执政后，陆续推出「低利优惠房贷」与「土增税减半征收」救市。
2007年当时有不少人担心房市泡沫再现，惟2008年第二次政党轮替，市场对于两岸红利寄予厚望而再度推升房市逆势上扬，直至全球金融海啸再加上「雷曼兄弟倒闭事件」，导致美国房地美(Freddie Mac，旧名联邦住房抵押贷款公司)与房利美(Fannie Mae，旧名联邦国民抵押贷款协会)濒临破产，遭美国政府接管，全球房市再掀波澜；政府遂于2009年初降低遗赠税率至10％，以期有效引导海外资金回台，才又造成另一波大涨行情。
8年后的今天，政党轮替再现，虽然大家仍期待「新人新政」，寄望新总统为拚政绩而推出「救市─股市及房市」措施，但对房市来说，可不能期望太高，因为前两次政党轮替的大环境，就2000年而言，房市相当低迷，执政党才会祭出各种利多措施来救市，而2008年的金融海啸，全球不景气，台湾也遭受严重冲击，导致不少企业放「无薪假」，政府不得不伸出援手「救市」。
但今年的情况完全不一样，因为房价仍处于高档，且从2014年底开始回档，迄今方才拉回整理1年多，若就过去的历史轨迹加以探讨，市场盘整才刚开始而已，且预估可能走「大U型」整理格局，也就是底部整理时间会拉长，但究竟是5年、7年或更久，还是要取决于政府政策。
其次，大选后两岸关系是否倒退，亦将大大牵动大陆台商的发展，2014年中国与香港贸易量占台湾整体出口比重高达39.7％，因此，蔡英文的两岸政策，除了政治面外，经济面的影响更不容小觑。
更何况在689万投给蔡英文的选票中，有不少人是对台湾的高房价反感，其中更夹杂对高房价导致年轻人买不起房的愤怒，因此，即便业者普遍期望蔡英文为了拚政绩，未来可能会端出「救市措施」，惟结果可能事与愿违。
最近，有不少业者讨论房价究竟会跌多少之议题，永庆房产集团根据实价登录资料分析双北各行政区最新一季(2015年8-10月)房价成交行情，与2014年单季最高房价相比，房价均告下跌，其中以南港区下跌11.9％，跌幅最深！
比较双北各行政区实价登录资料的最新房价与前年单季的高点房价变化，平均房价皆呈现下跌趋势，而跌幅最深的行政区前三名分别是南港区、松山区与中正区，其中，南港区2015年8-10月房价为56.3万元，与2014年Q4均价63.9万元的高点房价相比，价差7.6万元，跌幅高达11.9％。其次，新北市房价也呈现走跌态势，板桥区与新店区跌幅最多，其中板桥区2015年8-10月平均房价为41.1万元，与2014年Q2均价43.5万元的高点相比，价差2.4万元，跌幅达5.5％，而新店区2015年8-10月房价为36.3万元，与2014年Q3均价38.4万元的高点相比，价差2.1万元，跌幅也是5.5％。
目前房价逐渐下跌已是不争的事实，但究竟跌幅多大？这不仅是大多数持有房屋，担心资产缩水的屋主最关切，同时也是有意进场购屋者共同关注的焦点。 自从2012年8月实施「实价登录」之后，三年来大家对于区域行情，大都已惯常上网查询，而就中古屋市场来说，卖方开价大约会以实价登录为依据往上加一成，以便预留10％议价空间，但对于想进场的买方来说，当房市行情走空，有利议价时，大都会以实价登录的市场行情「打八折」进行议价，因此，买卖双方之间存在着「三成价差」的认知落差，而这也就是目前市场普遍存在的可能跌幅空间。
至于预售市场，过往多头行情时，不论建商或代销业者都会以「膨风价(往上加1~2成)」来让购屋者杀价，但在空头行情阶段，膨风价早已行不通，且这几年实价登录所揭露的新成屋成交价，跟预售价之间存在很大的落差，因此，现今要再开膨风价，只会让接待中心更「门可罗雀」，但建商及代销业者心中的「实价」，究竟要如何拿捏，就真的要看房市「谷底盘整」多久而定了！
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