理财周刊／从日本经验看台湾房市的「金钱游戏」
今(2015)年7月27日中国上证综合指数骤跌8.48%，跌至3725点，为2007年2月以来的单日最大跌幅。此外，人民币连3天骤跌后，上证指数开始出现下挫，8月11日上证盘中跌逾3%；接着，8月25日上证指数又急跌逾7%，失守3000点关口。
台湾股市则从万点行情以来，连续下跌，在破8000点大关后，也受中国上证急跌走势影响，于8月24日盘中重摔583点，之后，政府出手救市，缓步在8200点盘整。至于汇市表现方面，9月8日在中央银行全力抢救出口下，新台币兑美元汇率罕见地贬破33元大关，终场以33.003元作收，创2009年8月以来新低。
最近台湾股市跟中国股市的表现，像难兄难弟般，连房市表现也异曲同工，在政府祭出一连串打房措施下，都出现急冻的走势。 中国大陆自从改革开放后，经济出现了30多年的好光景，就房市表现来说，因为供不应求，其中一线城市尤为「红火」，往往楼盘甫一推出就出现排队人龙，一开市更是立即被抢购一空，于是投机炒风四起，终而引来中国政府的限购令、限贷令等一连串的打压措施。 房市抢手，盖得再差的楼盘都卖得动，惟一旦房市走疲，就会出现去化困难的窘局，一如台湾；然而，中国较特殊的是可以经由户籍解禁与否来控制余屋去化。 台湾房市曾经过不少大起大落的循环，促使建商在近10年盖的房子品质大幅提升，加上产品区隔策略，所以在这波政府打房的政策中，还能保有因应能力，分别就购屋族群的不同需求，如高总价豪宅与低总价产品、小宅等，推出不同的商品应市。 反观，大陆房市因改革开放才经历一波高速上涨走势，开发商在盖房子的质感上，仍远远落后台湾，即使是一线城市如北京、上海，有些好宅(豪宅)出现，但大多数的二线城市和内陆城市，毛胚房的品质始终不够理想。 前一阵子受邀到中国大陆三亚地区，参加由南方报业集团主办的「博鳌‧21世纪房地产论坛第15届年会」，主办单位希望我从「房地产企业产品反复运算与升级」的角度来演讲，并对正在发展中的中国房市提供建言。 最初拿到题目，还真不了解「反复运算与升级」的用意是什么？一再追问之下才搞懂，大陆开发商想了解台湾建商如何盖出永续的建筑，且在建筑的质与量上都能积极提升的关键。 演讲一开始，我从日本、台湾与中国的「三十年顶峰论」来看三个国家的经济与房地产。首先就日本来说，从1960到1990年代，30年间每年约10%的经济成长，创下「日本战后经济奇迹」和「日本第一」，确实令世界刮目相看。 惟其后日本与美国、德国、英国、法国(即G5集团)财长以及中央银行行长，于1985年9月22日签订《广场协议》，当时1美元等于250日币，及至1986年5月，美元对日币汇率突破160大关，到了1987年，美元兑日币更达120高峰。日币大幅升值的结果，导致地价连续5年呈现15%大幅上涨，但同期间GDP年成长约仅5%左右。 日本股市和房市风起云涌，曾创造过一波高峰，1989年12月29日，东京股市创下38,915.87点(收盘)之最高纪录(当日最高为38,957.44 点)；惟2003年4月28日一度骤降为7,607.88点，其对整体经济之巨大冲击，不言可喻。 1989年，日本住宅用地最高价─东京千代田区，价格为1,200万日币/平方公尺(约每坪981.8万元新台币)；至于商业用地最高价─东京银座，于1991年曾创下6,000万日币/平方公尺(约每坪4,582万元新台币)的世界纪录。 然而1991至2005年，日本六大城市住宅用地价格平均下跌65%，商用土地价格更暴跌87%，最后使得日本出现「失落二十年」之惨况。 从日本房地产泡沫经验之启示，再来看台湾和中国的发展。台湾从1966年在高雄成立加工出口区后，经济快速起飞，至1996年的30年间，平均经济成长率超过9%，成为出口大国。1990年2月10日，台湾股价指数高达12,495.34点，也跟着出现一场金钱游戏，惟当年10月1日亦大幅重挫至2,560.47点，可见历史经验告诉我们，「铁齿不得」。 1979政府年制定「十年经济建设计划」，全力发展科技产业，并于1980年设立新竹科学园区，产业发展渐偏向电子资讯业，传统制造业大量出走，产业外移，诸多因素令台湾经济不断往下滑落，至今还为GDP能不能保2而煞费苦心。至于中国在1978年邓小平推动改革开放、创立经济特区，大量吸纳台湾释出的传产制造业资金、人才与技术，同时外资大量涌进，进而成为「世界工厂」。30年间，每年约10%的成长率，使中国逐渐摇身一变成为世界第二大经济体，但近些年来，也开始步入成长缓慢道路，加上股房两市大起大落，不免让人担心日本「失落二十年」的惨痛经验，是否会在中国重演。
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