林忠正／台湾的房价会崩盘吗？
▲投资者利用房市的特性赚到大钱，也苦了无壳蜗牛！（图／记者季相儒摄）
文／林忠正
台湾房地产市场从2002年走出过去盘整多年的格局后，房价就一路上扬。但是在2008年9月间排名最优的世界第四大投资银行雷曼兄弟公司，因为大量投资美国次级房贷的连动债失利，引爆了全球性的金融危机，全球的经济活动和不动产市场都因而逆转，许多欧美国家的GDP立即出现了负成长，房地产的价格也狂跌不已。至今仍有不少先进国家的GDP和房价都还没回到当年的高点。
反观当时台湾的经济表现却非常神勇，经济成长率在全球金融风暴中，GDP只出现了一个年度的负成长，随即恢复了正成长。但是更令人惊叹的是：台湾房地产市场的表现极为威武，与欧美先进国家的房市走向迥然不同。台湾的房价只衰退了二季，就立即恢复了涨势。直到2014年台湾房地产市场才逐渐地停止了这一波的涨势，但也足足走了12年之久的多头市场。
在这一波涨势中，没有购买自用住宅、或投资房地产的人，相对上都觉得自己变得很穷了。自己无论再怎么卖命工作，这一辈子所能赚到的钱，绝对没有买一栋房子所赚取的多、赚的轻松！这些感觉变穷的人在台湾绝对不是少数，而且绝大多数都是年轻世代的人。这些人内心当然会希望台湾的房市赶快泡沫化，这样才有机会可以买房发财，至少也可以检到自己能住的便宜货！
如果我们将2002年台湾地区交易的平均房价设定为100（房价指数），到了2014年台湾平均房价达到了最高峰期的298；目前台湾的房地产价格指数大约是280。根据台湾业者自己的研究，最近这两年台湾房价平均的跌幅并不大，大概每年跌3％而已。
不过，有些国际不动产专业的评估机构却指出，台湾房地产价格在去年一整年的跌幅就达9％之多，远高于国内业者的统计资料。台湾房价实际的跌幅究竟有多少？虽有争议但不重要，现在我们可以百分之百地确定，在台湾不动产市场的发展史里，这一波房价每年平均上升16.5％的牛市已经被宣告结束了！接着我们就要面对一个更大的问题，那就是台湾的房价会不会崩盘？
经济学家会说，房价就像其他资产一样，都是未来收益的折现值。（例如在利率5％时，明年105元的收益只等于今年100元的现值；后年110.25元的收益也只相当于今年100元的现值。因为今年的100元放在银行，到明年就变成了105元，到了后年就有110.25元了。以此可以类推未来所有收益以及最终出售价格的现值，然后加总起来的数额就是该项资产现在的价格了。）所以，一间房子的价格就等于是，所有持有期间的「房租（浄）收入」以及「未来出售价格」各自折合成现值之后的加总金融。
不过，大部分人如果根据自己本身的经验和观察，大概都会认为这个说法似乎太简单了、也太抽象了，与现实的状况差太远了。
事实上，台湾大部分的房租并没有与房价一起以「等比例」的速度上涨，甚至许多地区的房租都留在原地踏步走呢！既然房租没有什么涨，台湾的房价为什么会暴涨呢？难道经济学家搞错了吗？其实经济学家的分析还是很有说服力，只是目前的关键不在房租的变化，而是低利率的环境使得未来房租的折现值变成很大了！
▲年轻人叹，这一辈子所能赚到的钱，没有买一栋房子所赚取的多、赚的轻松！（图／记者张一中摄）
我们举个非常简化的例子来说明，房租不变时，利率如何造成房价的剧烈变化。在不考虑房子折旧与再出售的情况下，一间未来每个月房租（税后）收入都固定为一万元的房子，在5％利率的情况下（大约是2002年底时台湾放款的一般利率水准），大概值240万（房价＝年房租收入／年利率），因为同样的这笔钱若放在银行生利息，也会有一万元的收入。此时，房屋售价价若高于240万，买房投资就不如将钱放在银行生利息，所以任何理性的买方都不会出价超过240万元。
目前台湾各银行的房贷利率都在2％上下，所以利率从5％下降到2％时，上述这间房子的售价就会从240万涨到600万元，即使每月房租还是维持在原来的一万元（600万元＝12万元／2％）。房租都没变，房价还足足涨了1.5倍之多！这个简单的例子若化成房价指数的变化，就是指数从100上升到250，这不是很贴近台湾的实况吗？
房地产市场实际的变化虽不完全等于经济学分析的理论值，真实价格总会多少出现一些矫枉过正的情况，因为厂商的供给量不可能在每一个时点都能刚好能符合消费者的需求量。一般厂商在商品需求增加（减少）而导致价格上升（下跌）时，大多会在最短的时间内想辨法增加（减少）供给，这样才能抢到最大的利基。所以，一般商品的价格和数量的调整速度非常快。
但是，房地产的供给面却非常不同于一般商品。房价上涨时，大部分建商通常无法立即推出新屋出售，因为现代都市的大楼从买地、规划、申请许可、到新屋可以出售时，总要花个二、三年的时间。所以房价开始上涨时，建商手上并没有大量的新屋可以上市出售，这时就可能引来巿场敏感的投机者大量介入，价格当然会越涨越快。
当房市开始出现供过于求时，买气不足，房价自然就会由涨转跌。这时候仍然会有许多新屋陆续完工推出，加上投机者的抛售，房价就会一直走跌，直到大部分的空屋消化迨尽，才可能止跌。
这就是房屋市场供需之间容易失衡的本质，这个本质不但会造成不动产市场不断地出现景气循环的现象，也会扩大房价的涨跌幅度。新屋供给面的延迟导致了价量失衡的过程，以至于房价无论是在涨、或在跌的时候，都会出现大幅度超涨与大幅超跌的怪现象。聪明的投资者就会利用房市的特性赚到大钱！
因此，根据经济学家的资产价格理论，未来几年内只要台湾的房贷仍然维持在低利率的水准，台湾的房价虽然会因为过去的超涨，而继续走跌一段时程，但是这种价格调整是市场必然的趋势。如果政府没有再出政策，加重房地产的税负，台湾房价的跌幅最深也只有一、二成左右而已，房市并不太可能出现任何泡沫化的崩盘现象。
但是房价是不是有可能再起呢？以台湾的房价和（年平均）所得的倍数比为17而言，远低于香港的35倍、以及新加坡的21倍，不少台湾的房地产代销业者认为台湾的房价仍有大幅上升的空间。但是，这种说法终究只是出自于促销的期待，缺乏理论的支持，原因是台湾放款利率已经降到史上最低的水准了，向下调降的空间相对有限了！
除非是台湾人的平均所得能在短期内赶上香港和新加坡的水平，而且总人口（包括移民及移工）的成长率也必须再提高，台湾房价的走势才能再现风华。
●作者：林忠正，经济学博士，曾任立委、金管会委员、民进党副秘书长、及中研院、台大教授，以上言论不代表本报立场。88论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄editor88@ettoday.net