甚么是法拍屋？　一张图秒懂法拍屋流程

▲屋主若无力偿还债务时，房子恐会被法院拍卖还债。（示意图／记者张菱育摄）

记者张菱育／台北报导

许多人对于法拍屋还是一知半解，《ETtoday新闻云》请法拍专家来说明法拍屋的几项基本要点，包括何谓法拍屋、法院各拍次之间的定价方式、可点交及不可点交物件等，投标人在投标法拍屋之前，需搞清楚各项法拍规定及流程，就有机会能买到比市价便宜的房子。

宽频房讯发言人徐华辰表示，法拍屋是屋主（债务人）若无力偿还债务时，像是房贷、卡费未缴、欠缴管理费、欠税、法院判决理赔、本票签给第三人或钱庄未于期限还款等，被债权人向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，且以拍卖所得偿还债权，所以遭到法院强制执行拍卖的房屋，就是法拍屋。

法院各拍次之间的定价方式，在第一拍时，会由法院依不动产的鉴定价格来决定拍卖底价，通常底价会比市价还低一些，大约市价的8~9折，一拍流标之后，二拍通常是再打8折拍卖，若再流标，到了第三拍则约是市价64折，再流标会到「应买公告」，会公告3个月以第三次拍卖底价拍卖，买方可以直接以应买价格购买，若仍然无人投标，才会到「特别拍卖」，底价约是市价5折。

▲法院拍卖作业流程。（图／宽频房讯提供）

而法拍屋会分成可点交物件和不点交物件，区分如下。

点交物件：1.查封时为债务人自住，或确定为空屋2.查无第三人占用3.租赁关系已遭法院排除

不点交物件：1.所有权不完整（土地或建物为共有）2.遭到第三人占用（第三人无偿使用或因其他原因而居住在内、第三人承租使用、使用关系不明）3.借名登记4.公共设施

▲点交及不点交物件，法院服务流程。（图／宽频房讯提供）

而台湾不动产拍卖秘书长杨敬熙则提醒，若原本的物件已经有第三人承租，基于「买卖不破租赁原则及其排除｣，出租人把房子出租交付之后，承租人就占有中，就算出租人把房子的所有权让与给第三人，这项租赁契约仍然继续存在，不过未经公证的不动产租赁契约，期限超过5年或未定期限的话，并不适用。

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