Smart智富／房地合一税定案 北市成交量可望起死回生
▲新北市诸多公共建设完工，使房价上扬，但政策未定又让房市陷入「价盘量缩」。（图／Smart智富杂志／翁挺耀摄）
文／Smart智富杂志 林帝佑
房地合一税草案终于出炉！过去半年，房地合一税税制摇摆不定，造成房市交易量大跌、房价也微幅下修，被多数业者认为是造成房市低迷的元凶。
回顾2014年，市场原先预期，11月底九合一大选结束后交易量可望回升。但没想到房地合一税未定案，让双北两市2014年全年的买卖移转栋数皆创下23年来新低。
分析市况未见起色的原因，信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，这样的交易量应该是属于「纯自用」的基本买盘，显示双北房市受到政策干扰的程度甚重。
除交易量低迷外，房价也出现修正。据永庆房产集团统计台北市、新北市的平均房价显示，台北市近1年来下跌了4.87%。2013年第4季，台北市平均房价站上每坪67万8,000元的最高点后，就开始下修盘整，到2014年第4季已降至每坪64万5,000元。
新北市的房价也欲振乏力，2014年第2季每坪成交34万5,000元，为近2年的高点，但之后连2季都维持在每坪33万元的水准。永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫表示，台北市房价较高，新北市近2年受到比价效应拉抬，加上受惠于诸多利多陆续完工，因此房价一路上扬，但受到政府实施选择性信用管制和银行放款保守等冲击，房价大多在去年中就停涨。
「加上房地合一税、房屋税增加等政策纷扰，也导致民众购屋脚步明显放慢，」黄舒卫说。因为税改充斥许多不确定性，观望气氛浓厚，所以过去买方大幅度加价购屋的情况已不复见，取而代之的是「有感降价」的物件，才能受到买方青睐，也是成交的关键。
近来业者频向政府喊话，期盼房地合一税能尽速公布并上路，以挽救命在旦夕的房市。历经好几个月的讨论，财政部在2月12日公布了房地合一税的改革方案，目前方案朝向轻税原则，针对房产交易获利部分，确定采单一税率17%，长期持有更有减征优惠。
自用住宅部分，并不限一屋，只要符合自用条件，交易获利所得可享免税。为了抑制短期投机，持有2年内即出售者，则以30%的差别税率课征。
不论新旧制都需缴土增税，因此此处仅针对房屋获利的部分举例。假设王先生在2016年1月1日后，以1,000万元买入一间房屋，但2年多未满3年时，以1,100万元出售，获利100万元（不计其他成本）。若以现行制度来看，缴交土增税（土地的获利）后，财产交易所得税（房屋的获利）得视个人申报综所税时的税率计算。假设房地比为3/10、个人综所税税率5%，则仅需缴纳1万5,000元（100万元×3/10×0.5%）。而新制计算，假设土地涨价总数额为50万元，那房地合一税要缴8万5,000元（（100万元－50万元）×17%）。
虽然新制看似比旧制负担更重，但是房地合一税预计2016年元旦上路，奢侈税不动产部分将同步退场。这样的改革内容，遭到巢运等民间团体及专家学者痛批。德明财经科技大学不动产投资与经营学位学程副教授花敬群认为，争议最大的是「日出条款」，这等于是昭告投资客，只要在今年底前多买一点，之后赚再多都不会适用新制，「可是真正赚到钱的都是过去10年买房、享受房价飙升的这群投资客，加上奢侈税退场、房价反转，这样的税制根本课不到炒作者的税。」建议日出条款一定要删除。
民众关心的房价，花敬群分析，「房价反转主要是受到市场影响，而且反转都是好几年，跟税改无直接关系，若投资客想在今年倒货，买方接手的意愿还是取决于房价是否合理。」
目前方案公告后，影响的层面已可预见，曾敬德则认为，「估计房价下跌走势可望告一段落，甚至有望回升。」不过，选择性信用管制的措施仍在，对于投资需求有一定的压抑效果。
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