徐华辰／最猛打房政策来袭　想等断头法拍要到明年中

▲不少人认为房市即将迎来一波断头潮，等着检法拍，可能得失望了 。（图／记者陈筱惠摄）

文／宽频房讯发言人徐华辰

随着央行第七波选择性信用管制发布，因直接影响2024年预售屋交屋民众的贷款进度与成数，且范围扩及全台，不少人认为房市即将迎来一波断头潮，等着检法拍，可能得失望了，因为有几个关键因素，我认为短期并不会出现大量断头法拍。

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此次选择性信用管制主要针对多户购屋者，根据新公布的相关规定来看，3户以上购屋贷款成数下调至3成，大幅提高投资客自备款比例，导致资金压力骤增。若是已买预售屋正要交屋、以及签约完目前在走核贷流程的买方，恐怕也会因贷款成数减少，将面临交屋延迟产生的违约金，或认赔解约最高15%赔偿金额的状况。

不过，即使有断头的状况发生，却不见得都会流入法拍市场。针对贷款成数减少其实仍有其他的应变办法，像是与建商协议、转卖换约、认赔杀出或利用多种管道调度资金等等。若买方真的因为房贷卡关而导致违约，物件在解约后也是回到建商手上，而非进入到法拍市场进行公开拍卖。

▲未来若真有断头物件流入法拍市场，量体也不会暴增，且时间点则可能要等到明年中才会开始发酵 。（图／资料照）

目前市场上多预测未来房价可能会小幅修正5%，对投资客来说，即使因政策关系使名下拥有多户房产而造成资金有缺口，但近几年六都平均房价涨幅皆为双位数，投资客若采取小赚甚或是平盘杀出的操作，相信还是有很大的机率能脱手、顺利下庄。

预计未来若真有断头物件流入法拍市场，量体也不会暴增，且时间点则可能要等到明年中才会开始发酵；按照法院作业时间来看，若真缴不出贷款，债权人提出申请到法院进入拍卖程序最少也要3~6个月。

▲徐华辰认为由于法拍市场许多投资人并非首购族群，未来法拍案件拍定的速度可能也会有所延迟。（图／资料照）

另外值得观察的是未来法拍案件竞标人数多寡与标脱拍次，由于法拍市场许多投资人并非首购族群，未来在新规定限制下，将更考验投资人的口袋深度，而随着贷款成数减少、自备资金的增加，法拍案件拍定的速度可能也会有所延迟，必须等到二拍以后，等底价较低时才会吸引投资人进场。

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►徐华辰小档案经历：瑞士商菲利普莫里斯台台湾分公司merchandise、东森房屋加盟事业部科长现职：宽频房讯发言人