央行信用管制见效 三层利多 商用不动产来年可期

住宅需求回归基本盘，商用不动产交易量在明年将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。(资料照片)

央行第8波管制暂不出鞘，高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示，台湾央行在过去几年中实施了一系列信用管制措施稳定房地产市场，已开始显现成效，预期量缩价修格局不变 ，住宅需求回归基本盘，商用不动产交易量在明年将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。

对央行这次未祭出新打房措施，黄舒卫分析，首先，房价走势显示出稳定的趋势，过去半年房价涨幅明显放缓，预期心理回归理性。其次，根据银行72-2条款的不动产贷款水位，虽有交屋潮压力但明显下降，这表明央行道德劝说、政策管制发威，银行对于不动产贷款的风险控制更加严格。最后，不动产融资集中度的数据显示，市场上的不动产融资风险已经得到有效分散。因此央行如外界预期判断，短期内暂缓推出新的管制措施，以观察现有政策的长期效果。

黄舒卫认为，住宅由于每年超过10万户的交屋量，市场面临着巨大的分户贷款压力，排挤成屋市场可获取的贷款资源，进一步抑制了市场的交易活跃度。而针对周转金、理财型房贷、租赁公司贷款也分别以专案金检等手段阻绝，预计在2025年，住宅市场的交易量仍维持在低档水平，较2024年再下修一成以上。买方观望、第二屋以上的购屋贷款管制，融资管道回归正途，将迫使卖家降低价格以促成交易，中古屋让价、修正的状况会扩大。高端的个别表现或是学区宅、小宅等特殊产品仍有发挥，但中间产品面临挑战。

黄舒卫说明，降息循环预期暂缓，商用租赁因为2026年庞大的完工量，会刺激房东把握最后一波涨租机会，再加上部分新大楼以高规条件上市、高科技投资利多发酵，以及通膨回头，来势汹汹，租金涨势可能再创历史新高。

黄舒卫分析，金八条松绑明年上路，租金投报率从2.97％降至2.42％，将对保险业产生积极影响。首先，可刺激保险业提供更灵活的租金策略招商也能让保险业缓解2022年暴力升息之后的涨租压力；其次，保险业增加进场及评估投资不动产，甚至布局精华区物件的机会；保险公司在不动产投资方面更具韧性，相对也能避免过度管制后，资金投资过度集中的后遗症。预计2025年商用不动产的交易量将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。

永庆房屋研展中心副理陈金萍指出，观察下半年的房市交易市况，今年8月银行房贷紧缩的新闻曝光后，市场买气明显降温，根据永庆内部成交资料显示，8月交易量较7月减少二成，且逐月缩减，而第7波选择性信用管制实施后，10月交易量缩更为明显，与6月高点相比已腰斩，房市交易急冻，显示房贷紧缩与信用管制加乘的政策效果已发酵。