预收款信托制未专款专用 紧急补破网

银行业者及信托公会评估目前预售屋交易存在问题

烂尾楼事件冲击，不仅让银行的土建融业务再度敲警钟，更惊觉现行的「预收款信托」制度所藏的死角必须赶快「补破网」。金融圈人士透露，银行要求建商设立「预收款信托」专户，但现行规定并未要求建商要严格执行「专款专用」，使建商往往在动工兴建之前，预收款就已用光，使信托制度形同虚设。

据了解，在多家银行向信托公会反应这个「破口」后，信托公会已行文内政部，建议内政部在「履约保证」事项，加注建商因建案所收取的预收款「只能专款专用在建造费用，不能用在如代销公司管销费用这些其他用途」，目前正在等待内政部回音。

信托公会回应，已完成相关的专案报告评估，信托公会亦主张，就不动产开发信托兴建资金中有关买方所缴价金的专款专用范围，应该与现行的「价金信托」范围一致，亦即预售屋的买方所缴的价金所进入的专户，该专户的资金只能支应建商对相关工程款的支付，以及缴纳各项税费及工程费用所需。

据了解，信托公会基于发挥预售屋履约保证机制的保障功能，除了上述的主张，还对于建商可动支该专户资金的「时点」，主要提出了三种建议，供内政部作为履约保证相关规定的参考。

这三种可动支时点建议包括：1、建商取得建照之前，不能动支该预收款；2、在建物完成全部楼地板申报之前（大约占整体工程进度的6成），不能动支；3、必须保留一定成数的金额在建物取得使用执照之前不得动支。

银行高层直言，建商的预收款信托其实早就有这么一个破口，只是前几年房市一片荣景，反正建商房屋卖得好，预收款可轻易收到6成以上的损益平衡点，甚至很快就全部完销，因此这个死角的问题并未受到全体金融业者的重视，一直到现在，建商的预收款较先前不仅腰斩，甚至只能收到过去的三分之一，「当钱不够用时，是否专款专用，还是挪作他用，就格外重要」。

银行高层分析，目前市场环境丕变，建商预售屋不要说6成，很多甚至只能卖到3成、4成，这些收到的预收款可能在正式动工前就已经花光，而且都是付在对代销公司包括对该建案的行销宣传等管销费用，后续是否有资金可投入兴建，不无疑问。