张宇:住房是需求牵引供给、供给创造需求的主要堵点
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第二十二届北大光华新年论坛12月19日举行。本次论坛以“预见正在发生的未来”为主题，汇聚“光华思想力”研究成果与光华各项目创新思路。北京大学光华管理学院助理教授张宇出席论坛并发表演讲。
张宇指出，住房问题是需求牵引供给、供给创造需求的主要堵点。居民的钱袋子受限于住房市场，使得牵引供给的需求无法有效形成。房价上涨限制了未购房居民的消费力，而租房市场对此起到了有利的缓冲作用。同时，住房市场的供给约束了人口的集聚，限制了商品和服务的供给。
在谈及租赁住房建设影响居民购买力时，张宇提到，居民自由支配收入，即支付基本生存支出、偿债支出后可支配收入的存余，是以“满足人民日益增长的美好生活需要”为根本目的的经济工作中，更为恰当的“需求侧管理”居民购买力衡量口径。通过增加租赁住房的供给，可以降低人民满足基本居住需求所需要付出的住房支出，以此提高居民自由支配收入，增加需求牵引供给的空间。与此同时，租赁住房建设能够带来更多、更好的商品和服务，以缓解人口聚集带来的经济活力与房地产上涨过快之间的矛盾，为人民提供更多、更好的商品和服务供给。
以下根据演讲实录整理：
张宇：大家好。我是金融系的张宇，今天我作为一个研究家庭的学者，在这里非常荣幸跟大家分享租赁住房建设究竟如何帮助老百姓改善生活，如何帮助我们更好地开展经济工作。
住房是需求侧改革的主要堵点
第一页PPT的题目其实昨天是“十四五”启航，需求侧改革。我们现在根据刚刚结束的中央经济工作会议的精神，把它叫做“十四五”启航，需求侧管理。刚才和大家一起，非常有幸学习到张峥老师提出的高效利用现有经济体制和现有经济市场，切实可行的租赁住房市场改革试点方案。我也认为需求侧管理是一个更加切合实际的提法，因为我们可以高效利用现有的机制做到一件对于经济生活非常有帮助的事情。
我们在中央经济工作会议今年的报道上，看到了一点和过去突出不同的地方，就是今年第一次将满足人民日益增长的美好生活需要提为了经济工作的根本目的。这样的根本目的展现了党和政府的决心。
在这样的经济工作中，一个重要的提法是需求牵引供给，供给创造需求。我作为一个研究家庭的人，通俗解读为以下的两句话。第一句话，需求牵引供给。做大居民的钱袋子，让居民有钱消费。第二句话，供给创造需求。要生产出居民更加喜欢的商品和服务，让居民有意愿去消费。
这样的循环里面，有一些堵点。什么是最重要的堵点？我个人浅薄的观点是，住房是这一环里面最重要的堵点。
为什么？第一，居民的钱袋子受限于住房市场；第二，住房市场的供给约束了人口的集聚，限制了商品和服务的供给。我们在一项和麻省理工合作的研究里发现，一个比较有意思的方面，2016年和2017年的一二线城市房地产限购，导致临近的中小城市房地产热情激增，房价脱离基本面上涨。什么意思？房子还是那个房子，但是价格上去了，这样的变化会导致什么后果。它会使得未购房居民的财务压力上升，限制这部分的消费能力。我们看到租房市场起到了一个非常有利的缓冲作用，租金并没有上涨，未购房人群可以选择居住在稳定的租房里面。这样就有利于我们提振消费，化解高房价对经济工作的影响。
租赁住房建设提高居民自由支配收入
我们应当具体在怎样的一个理论框架里面，思考租赁住房建设对于中国居民购买力的影响？我们通常在讨论居民收入，居民钱袋子的大小时，使用人均GDP和可支配收入的口径。尤其是可支配收入。刚才刘俏院长指出我国目前可支配收入只是人均GDP的43%。实际上，可支配收入还不是居民钱袋子的大小。因为总收入减去社保和税收之后，居民至少还要支付最基本的生存支出，包含基本的住房支出和食品支出，偿还银行的贷款。这些都无法自由支配进行消费。如果我们去看国际通行的对于居民钱袋子的衡量，概念应该是所谓的“自由支配收入”。
自由支配收入在国内提的还不够多，我们需要把自由支配收入测算出来，把它量化。因为自由支配收入更契合满足人民日益增长的美好生活需要，更契合宏观经济的需求侧管理。我们知道，中国政府的执行力非常强，只要把一项指标量化，就一定能做到。我们要做到2020年的嫦娥五号探月，就做到了，这一目标是很多年前（2004年）就完全量化确定的。
我们可以具体看一下自由支配收入相对于人均GDP的体量。可以看到，北京市2019年的人均GDP有16万元，然而北京市2019年的人均可支配收入只有不到7万，是人均GDP的41.3%。可以想象在北京像我这样的居民，购房的压力，偿债的压力会使自由支配收入远远低于41.3%，我不知道能不能达到1/4。如果人均只有4万块，在所谓的需求牵引供给上面，我们的空间是可以拓展的。我们可以想到，如果我们去扩大人民的自由支配收入，可以做大我们的中等收入群体，可以夯实中等收入群体的购买力。
租赁住房建设怎么样提高居民的自由支配收入？当然是通过增加租赁住房的供给，降低人民满足基本居住需求所需要付出的住房支出。这并不是说住房支出越低越好，而是说在居住质量不发生改变，管理水平不发生改变的时候，住房支出的上涨不利于我们的自由支配收入。所以，住房行业，房地产行业需要更加精细化，把现金流放长，光华在这方面做了一些研究，并形成了一系列成果。
租赁住房建设化解两难矛盾
刚才说的都是所谓的需求牵引供给，也就是怎样做大居民的钱袋子。租赁住房建设对于我国经济工作的另一个重要帮助是，可以帮助市场生产出更多、更好，居民更喜欢的商品和服务。我们在座的各位可能都非常熟悉，在两三年前，首都清理不符合安全法规的临时房屋所引起的争议。这样的争议反映的是什么？反映的是中低收入流动人口的居住条件的缺口，导致在城市中缺乏足够的劳动力为人民提供充足的服务；这样的举措之后，我们也发现北京市场餐饮服务的价格出现了明显的上涨，供给出现了明显的下降。
另一方面，最近的3到4年是所谓房地产市场短期调控措施的常态化。这个常态化实际上误伤了很多有高技能的人才向需要他们的城市进行迁移。我具体所说的政策主要指“认房又认贷”的政策。如果在深圳有了一套房贷，想迁移到北京，你再去买房是无法获得一个有利的贷款条件的。政府所做的调控措施都是有它的合理性的，面临一个两难：人口聚集带来的经济活力，更好的商品和服务供给，以及房地产上涨过快之间的矛盾。而我们所说的租赁住房建设实际上就是解决这个两难，化解这个堵点的高效措施。
我们欣喜看到，在中央经济工作会议今年提到的第七点重要任务上，把非常具体的租赁住房建设提为了明年经济工作必须加强完成的一个重点任务。我觉得这是非常有利于我国经济生活提升，有利于我们老百姓的一项措施。我们拭目以待，希望能看到这方面更多的进展。
今天我的分享就到这里，谢谢大家。
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