何世昌／「夫妻赠与房产术」规避央行限贷　当心翻车

▲部份民众为了第二屋可以取得8成贷款，会利用赠与，将自己名下第一屋及房贷转移给配偶。（示意图／ET资料照）

文／房市专家何世昌

央行自从祭出选择性信用管制，针对第二屋贷款定出成数上限后，部份民众为了第二屋可以取得8成贷款，会利用赠与的方式，将自己名下的第一屋及房贷一并转移给配偶。这种作法看似十拿九稳，但一定要小心「婚姻翻车」，否则送出去的房子可能就没了。

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今年9月，央行宣布实施第七波选择性信用管制，将第二屋房贷上限由6成降至5成。央行所谓的「第二屋」，定义并非是「个人名下第二屋」，而是指「联征下第二笔挂1房贷」。

在第二屋未受到管制前，贷款成数可达8成，但如今降到剩5成，一间2千万的房子便要多筹出6百万的头期款，对换屋族而言压力山大。

由于我国法规规定，夫妻互相赠与免税，于是部份换屋族会选择将第一屋及房贷转移给配偶，让自己名下没有房贷，接着再向银行申请贷款，就不会受到央行限贷令约束，银贷可以贷到8成。

▲规避央行限贷令，夫妻赠与房产看似十拿九稳，但一定要小心「婚姻翻车」。（示意图／取自免费图库xframe）

虽然上述做法看似十拿九稳，但却要小心「婚姻翻车」。一般情况下，夫妻财产虽属于「共同财产制」，但根据《 民法》第1030-1条规定，「因继承或其他无偿取得之财产不在此限」；所谓「其他无偿取得之财产」，即包含接受他人赠与所得到的不动产与动产。

依照多数法院诉讼，离异怨偶多会对「夫妻间的赠与是否属于『其他无偿取得的财产？』」作攻防，而判决见解大多把夫妻间赠与视为「其他无偿取得之财产」。

换言之，倘若夫妻不幸离异，而双方进行婚后剩余财产差额平均分配时，接受赠与取得的房产可能被被归类为个人财产，不必参与剩余财产差额平均分配，将房屋赠与出去的一方相当吃亏。

尤其是婚前买房的民众，婚前所买下的房子是「个人婚前财产」，并不属于「夫妻共同财产」，因此尽量别把婚前所买的房子赠与给配偶。一旦赠与移转之后，自己的婚前财产会立即变成配偶的个人财产。

我们当然都期盼双宿双飞能够久久长长，但也要预防劳燕分飞的那一日，以免一步走错而铸成终生遗憾。

▲房市专家何世昌。（图／何世昌提供）

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