理财周刊／2017年十大购屋置产新观念
文／庄孟翰
依最新实价登录资料(2016年十一月)显示，近两年台北市各行政区成交价以中山区跌幅最大，高达12％；新北市则以板桥区最高，跌幅18％。台湾近二、三十年来，房地产几乎都是涨多跌少，从而各大房仲及相关业者大都预估回档幅度在10％以内，我们能否将这波回档视为小幅修正，有房屋需求或投资目的者，可以开始考虑进场选购？
关于房价是否触底这个课题，大家都急于了解真相，并且目前已有不少消费者急着想要进场购屋，当然市场也有不少好个案可供挑选，毕竟好地段、好产品还是不少，只是大环境还是延伸去年景气价跌量缩趋势而愈益明显。可以确定的是，截至目前为止，景气尚未触底，整体而言，今年才是Ｕ型谷底盘整的开始！
购屋置产乃长期性的规划，就一般国人惯用的现金、股票与房地产之财产三分法而论，选择好时机与好标的并作好资产配置，才是投资理财不二法门。其中，房地产投资观念更须与时俱进，以下谨就当前整体政经新情势，提出购屋置产十大新观念，以供参考。
一般而言，房地产投资着重两种收益，其一为使用收益，其二为增值收益，在当前增值普遍不看好预期下，使用收益能否成为房地产投资的主要观察点，便显得格外重要。一般而言，可以租金收入是否大于持有成本来加以检视，按台北市实价登录的租金均值，公寓每坪约九百元，大楼约一千四百元，这类实价登录的承租者多为十年内新屋，并且以公司法人为主，通常单价会比没有实价申报的自租案来得高。
就投资角度而言，租金收入的年报酬率能否跟得上房贷的年化利率，就是一个相当重要的衡量指标，依目前平均租金报酬率，刚好与房贷利率差不多。
目前多数银行已开始陆续调高房贷利率，首购族的利率也已上看2.2％，即使不将每年必须缴纳的房屋税与地价税列入考虑，只要租金报酬低于2.2％，几乎可以断定所购置的不动产已沦为负资产。
观念二，谨防沦为负资产：
所谓负资产通常系指当一项被用以抵押保证而取得贷款的不动产，市值比尚未清偿的本金还低的资产。
此一情况大都出现在景气持续下滑，房价跌跌不休阶段，一旦房价低于贷款金额，即可能沦为负资产而导致恶性循环，甚至持有不动产者可能折价出售而进一步减损资产价值，现阶段正值景气急遽转折，已有不少购屋者因此而不敢贸然进场购置。
近期房市为求变现，已有不少预售建案出现价格破坏，而导致成屋行情随之跌价，虽然自住需求仍在，惟首购与换屋产品也还得高度让利才卖得动，连豪宅开价也连带大幅下修10％以上，目前仍坚守价位不肯让利的建商大都是过去几年大赚，至于未来则将面临不景气的长期考验。因此，只要当前预期下跌心理持续，一般购屋者便会持续保持观望态度。
观念四，高房产税降低投资诱因：
继2014年大幅调高房屋税之后，去(2016)年又大幅提高公告地价与公告土地现值，并开始实施房地合一税，至于边际税率高达45％的房地合一税亦于一月一日同时实施，并且2017年遗产赠与税亦将由10％单一税率调整为10％、15％、20％等三级税率。
由此不难了解持有税、交易税与资本利得税短期同时实施，对于整体房市之严重冲击，自此之后，高房产税降低投资诱因之趋势已愈来愈明显。
观念五，房价涨多跌少面临考验：
依往昔中长期房价走势经验，不少投资者仍普遍认为，这只是近年过热的房地产市场短暂回跌而已，不过根据最近一般民调，大都预估房价仍将持续回档超过10％，尤其是在税制结构与市场供需急剧改变之情势下，往昔房价涨多跌少的经验势必面临严重考验。
观念六，持有成本是否会持续提高？
2014年台北市政府无预警将房屋税大幅调涨2.6倍，更值得关注的是，税基中的「标准单价」仍仅为实际造价之一半。此外，主管机关又宣称拟将公告地价逐年调整至接近市价，导致一般民众对于政策之不可预测性充满疑虑，这也正是一般民众所普遍担心的持有成本是否会持续提高之主要原因。
另外，在地价税方面，依内政部公布之2016年全国公告地价占一般正常交易价格平均比例为20.5％，就税基角度而言，地方政府后续加税的空间仍有四倍之谱，这也难怪一般民众咸认未来仍有不少加税想像空间而保持观望态度。
观念七，机会成本该如何抉择？
此乃当我们动用一笔资金作某一投资时，由于资金有限，只能选择相对良好的投资机会，现阶段如将资金挹注于房地产，相较投资于股票、债券抑或银行定存，显然房地产并非最佳选择。
观念八，余屋是否持续增加？
对于预售建案而言，最大的困难是怎么顺利交屋？如何促销余屋？依目前建商之处理方式，主要策略大都要等新完工成屋都交屋给客户之后，才会再思考余屋降价之促销策略。
现阶段已有不少建商为求顺利去化余屋，推出前三年利息由建设公司买单的策略，也有祭出「换屋」专案，如一户总价较高的豪宅或是商办案，可以换购数户总价较低的小坪数物件等作法，此一情势看在消费者眼里，最直接的联想便是余屋是否持续增加，现在是否最佳购屋时机。
观念九，新成屋价格何时止跌？
自2014年以来，已有愈来愈多预售建案推出「结构工程零付款」、「成屋预售化」之促销策略，最近则更出现10％甚至免自备款案例，尤其是2015年万华区某建案曾打出「七五折不二价」之降价求售广告，惟成效欠佳，紧接而来的是余屋降价促销个案愈来愈多，最近则更出现送车位、装潢、家电等促销广告，显见余屋竞价求售之需求已愈来愈殷切，其最直接之影响便是一般民众咸认新成屋价格尚未止跌。
根据国发会之「中华民国105至150年人口推估」，由于受到妇女生育率长期下降之影响，依据最新人口高、中、低推估结果，我国人口零成长时点预估于民国110至114年间发生，最高峰人口数将介于2366至2381万人，相较105年2355万人增加12至26万人；至150年总人口数将降为1707至1949万人，约为105年之72.5％至82.8％。
由以上之数据，再加上现阶段房地产市场长期供过于求之潜在因素，未来房市交易数量，除首购与换屋之外，必然大幅萎缩；如再加上中所得陷阱因素，房价大幅上涨之预期亦必大打折扣。
经由以上十大购屋置产新观念之分析，再加上去年交易量可能骤降至22? 23万户之25年新低，尤其是现阶段房市景气每况愈下趋势愈来愈明显，市场必然面临交易愈显迟滞之考验，紧接着便是「U型谷底」与理性购屋时代之届临；因此，2017年之后，一般民众购屋置产也会有崭新的新观念与新想法。
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