理财周刊／「十大挑剔购屋原则」严格把关

文／庄孟翰

又是新的一年，首先感谢读者常年来的支持与爱戴！前期本栏提出政府基于保障民众「知」的权利，以及资讯透明化的精神，公布初级精度土壤液化潜势图，而最近经济部亦完成全国地质敏感区的划定公告。

庄教授曾建议应进一步将资讯揭露与相关系统规划建置，并与不动产开发之地籍与土地使用分区等资料，能够相互衔接套图运用，以兼顾一般民众对于这些资讯之认识与了解；但实际购屋时应如何趋吉避凶？另行政院会日前拍板《都市危险及老旧建筑物加速重建奖励条例》草案，面临老屋位于液化区或地质敏感区进行都更时应如何规划设计？

首先要向读者说声恭喜，新的一年，祝贺大家心想事成，身体健康，万事如意！

整体而言，台湾因地震频繁，加上平地面积仅占26％，因此在活动断层地质敏感区、山崩与地滑地质敏感区往往被列为较高风险区域。

购屋前先详阅不动产说明书

去(2016)年初在台南大地震后，一般民众购屋时大都会改以结构安全为优先考量，因此，原本较受中产阶层青睐的中古屋，历经这次震撼教育，一般民众也必定会以1999年九二一大地震以后兴建，耐震系数大幅提高的房子为首选。

针对现行法律规范，包括房屋买卖不动产说明书以及建案销售说明书，均可以附件方式要求揭露说明，除法令规定重要事项，对于土壤液化潜势图和地质敏感区，都可以先行查阅确认。现阶段各相关资讯既已陆续揭露，主管机关紧接着即应就相关法令制度予以补强，尤其是工程技术与施工规范，如此，方能真正落实提升居住品质与保障生命财产安全的政策目的。依目前已公布的土壤液化潜势区和地质敏感区等资料，成屋交易市场虽不免心存戒惧，惟并无立即危险；由于事关人民生命财产，仍应尽早公布相关配套措施，以加速防灾型都更或老旧房屋检验等政策之推动。

购屋谨记十大原则

对此，谨提供以下十大挑剔购屋原则作为指标，以确保居家安全无虞。

(1)品牌信誉：购屋时应首重品牌信誉，可就其历年作品、业绩及客户风评加以评量，最好是拥有自家营造厂，切忌借牌或一案公司，此外，还要注意有无购屋纠纷或漏水纪录等前科。

(2)基地与土质：尽量避免地形不整，或顺向坡、土石崩落、断层带、土壤液化区等，更值得注意的是，购屋前即应详细查阅该建案或附近地区是否曾经发生类似灾情。

(3)老旧屋龄：避免购买老旧窳陋住宅而平添无谓风险；按截至2016年第三季为止，依税籍资料数据，国内三十年以上老旧住宅高达384万718户，占总存量844万6023户之45.47％，购屋之前应仔细查阅登记簿誊本所记载之竣工日期。

(4)建物现况：可先由外观检视建物是否有倾斜、磁砖龟裂、掉落等情况，内部则应严查是否有漏水等情事，一般最常见漏水区域为厨房与厕所，另外，屋顶与地下室也是常见漏水之处。

(5)施工品质：品牌信誉良好的公司，除施工品质严谨之外，十五年结构保固亦是必备要件。现阶段已有一家信誉卓着的大型上市建商推出结构体保固二十五年、防水保固五年、地壁砖保固五年之三大保固承诺，购屋之前不妨多参观比较。

(6)结构安全：施工过程除主筋之外，捆绑主筋的箍筋间距、弯钩角度、弯钩长度、箍筋粗细等，更是攸关建筑物结构安全与耐震能力；其次，混凝土强度也很重要，信用卓着的建商更会以拍照存证方式公开让购屋者阅览。

(7)规划设计：尽量避免选购「大Ｕ型」、「大Ｔ型」及「大Ｌ型」的住宅社区，俾免一遇地震容易产生额外的扭转与拉扯力道，而遭受无妄之灾，2016年初台南地震之惨痛教训，殷鉴不远。

(8)海砂屋与辐射钢筋：购屋之前务必要求房仲业者提供相关资料，借以仔细查证是否贴有红色或黄色标签。

(9)违章建筑：常见住商混合大楼一楼打通当卖场，购屋前应依原设计图检视梁、柱或剪力墙是否遭破坏或拆除，另外，屋顶加盖也是常见的违建所在。

(10)建物测量成果图：购屋前应详细核对建物测量成果图与建物现况，了解现状与原设计图之差异何在，例如阳台外推与露台加盖等违建。

都更应可一次解决居住安全疑虑

由内政部研拟、行政院会拍板的《都市危险及老旧建筑物加速重建奖励条例》草案，将与《都市更新条例》修法脱钩处理，应有助加速老旧住宅重建，兼以活络经济及产业发展；其意旨系就屋龄三十年以上危险、老旧建物，在全体所有权人同意前提下提出申请，二个月即可快速启动重建，比循都更程序平均十六个月快速，且无面积限制。至于小面积则更易整合推动，据主管机关估计至少五十万户，甚至上百万户适用这项新规定。其次，在容积奖励方面，除法定1.3倍或原容积1.15倍之外，法案通过三年内申请案，再额外给予10％奖励，亦即法定容积最高可达1.4倍。至于租税减免方面，五年内提出的申请案，重建期间免地价税，重建后房屋及地价税享有二年减半优惠，并且在重建后未出售转手前，仍可享房屋税终身减半，五年期限届满后，行政院将视情况延长租税减免年限，但以一次为限。

由于地质法与土地开发管理等相关法令系相辅相成，因此，透过全国地质敏感区之公告，可让社会各界能预先了解土地坐落的地质状态，在开发前即可据以办理地质敏感区基地地质调查及地质安全评估，因地制宜规划开发事宜，并事先研拟适当的因应措施，以提升土地开发利用的合理性与安全性。今后民众亦可遵照都更推动政策如《都市危险及老旧建筑物加速重建奖励条例》立法之后，妥为规划自身不动产之防灾和抗震因应对策。

此外，购屋时亦可依据上述「十大挑剔购屋原则」，审慎挑选，俾免辛苦累积的血汗钱，无端蒙受不可预知的损害。

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第854期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】