理财周刊／2018年房市存在哪些利空因素
文／庄孟翰
长久以来台湾一直存在钱多利率低的问题，时至今日，仍有不少高资产阶层虎视眈眈的急于为手中庞大的储蓄寻找出路，而房地产始终都是这些人心中的最爱。最近虽然不少业者不断释出房市景气触底回升之利多讯息，惟媒体却依旧陆续出现让利促销广告，从而不少投资者转而探索国内外经济情势之利多与利空，俾便于整体资产配置。
当前大家最关心的莫过于美国联准会(Fed)之缩表以及何时宣布升息，一般预期FED今年很可能升息三、四次。另外，美国第二大住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)于3月15日公布，该机构的三十年房贷固定利率已上升到4.38％(一年前为4.15％)，系2014年4月以来新高峰。此外，日本央行总裁表示，不排除调整日银的负利率和钉住十年公债殖利率在零左右的策略。凡此，都让人不得不关心今年资金松紧与利率走势对市场景气的影响。
其次，最近中国公布对台三十一项措施，究竟会吸走多少资金、技术、人才，也是众所关心的一大议题。另外，一般所最关心年底选举干扰问题，应只是短暂现象，对于景气变动趋势不会有任何影响。
至于市场实务最受关注的「住展风向球」则是自去年十月的34.3分一路下滑至今年二月的28分，并且2015至2017年北台湾推案量合计2兆5000亿元，平均销售率不到四成，亦即至少还有一兆五千亿元待售余屋。另外，五大建商包括兴富发建设集团、润泰创新、华固建设、冠德建设、远雄建设等，今年推案量将超过1600亿元。由此显见市场仍处于空大于多之情况仍未见改善，因此，可以预见的是，议价空间仍将持续扩大，并且还会延烧至新成屋与中古屋。
一、经济情势─美国联准会(Fed)「缩表」速度超标 ─今年Fed可能升息三、四次
长久以来超额储蓄一直是影响房价之利多因素，前央行总裁彭淮南在去年亦曾有感而发表示，五年来超额储蓄高达十一兆元，由此显见游资充沛对房价之潜在压力依旧。此外，五大银行(台银、合库银、土银、华银及一银)新承作放款利率自2001年5.988％一路下降至2017年1.646％。
购置住宅贷款则是自2001年2兆6232.76亿元一路攀升至2017年6兆6477.82亿元，惟在当前国际经济改变情势下，未来国内利率与购置住宅贷款亦将随之改变，另外，汇率变动亦是影响资金外流之一大变数。
由此可知，这一波房价飙涨以来长期一直存在着有史以来最低最长之低利率时期以及有史以来最泛滥之资金行情，对于房价上涨之潜在压力，在景气持续衰退情势下，影响力道将逐渐下降。至于利率反转乃必然趋势，只是在当前国际经济情势下将呈现缓和调升趋势。
二、全球主要城市房价与租金收益评比，敬陪末座 ─64X、1.57%、45%的密码解读
根据全球房地产指南(Global Property Guide)之统计数据显示，长期以来台北市房价租金比一直高悬于六十四倍，全球排名第一，亦即投资六十四年才得以还本；其次，租金收益率1.57％则系全球最低；至于2016年一月一日房地合一税45％之边际税率，亦是全球最高之一。由此不难了解当前房市在「64X、1.57%、45%」一连串利空因素掼压下，自2015年景气急遽转折，及至今日，依旧处于向下探底之衰退趋势。
三、社会因素─少子化、高龄化后遗症逐渐显现─房价飙涨，购买力下降
2017年台湾已正式进入高龄化社会，2026年将进入超高龄社会，2024年之后人口更将逐步陷入衰退，此就一向以三十至四十岁为主要购屋族群的市场结构而言，必然面临另一严峻的全新考验。
由国发会所发布105至一百五十年人口推计资讯，依中推计结果，十五岁以下幼年人口将减少139万人，十五至六十四岁青壮年人口大幅减少783万人，至于六十五岁以上之老年人口则大幅增加404万人，由此显见未来人口结构变动对房地产需求之潜在影响，现阶段日本820万户空屋之来由足资借镜。
另外，政府刻正大力推动社会住宅兴建，其对原已超额供给之市场结构，亦是去化余屋之一大阻力。
如再就永庆房产依据实价揭露资料分析，2017年北市住宅交易件数价格带，总价新台币2000万元以下件数达56.5％，其中最热门的总价带为1000万元至1500万元，占22.3％，此外，500万元至1000万元及1500万元至200万元交易比重分别为15.6％与15.8％，热门交易前三名总价带合计达53.7％。
由此显见在当前房价依旧高悬，购屋能力普遍下降，再加上人口变动情势下，显然利空远大于利多，尤其年金改革之后，必然也有不少长辈无力资助子女支付房贷，其对整体房市亦必产生相当程度冲击。
四、市场结构─空屋、余屋去化缓慢
根据内政部营建署于2017年8月发布的2016年十一、十二月低度使用住宅与新建余屋统计，2016年全国低度使用住宅达86.26万余宅，高达10.35％，其中双北市18.26万宅，占全国比重超过两成。新北市高达11万8713宅，占全国约13.76％，高雄市11万1101宅，占全国约10.86％。由此显见现阶段市场空屋余屋数量依旧相当庞大。
另根据营建署民国106年8月所公布利用地籍资料、房屋税籍资料与台电用电资料，将屋龄五年内仍维持第一次登记且有销售可能性的住宅，视为新建余屋(待售)住宅；从99年第二季2.5万余宅缓降至一百年第四季2.1万余宅，及至102年第四季增加至2.8余万宅，其后一路上升至105年第四季7万3523宅，其中以新北市1万4548宅较多，桃园市为1万2928宅次之，高雄市为1万2558宅排名第三，台中市为8125宅，台北市、台南市则为4878宅与3779宅，由此显见当前市场潜在卖压依旧相当沉重，对今后整体市场影响甚钜。
五、税制结构─2008年之后「钱多」助长房价，20147年以来「税重」改变供需─外资闻税色变
国内房地产历经1990至2003年长达十三年的谷底盘整，2002年三月本国银行逾放比率曾高达11.74％，此期间政府曾大幅调降税率，包括2005年土地增值税调降至20％、30％、40％，2009年遗产及赠与税大幅调降至10％单一税率，2010年营利事业所得税率由25％调降至17％，主要希望借由刺激内需以提振经济。