理财周刊／哪些房屋保值性较差？
文／庄孟翰
近年由于地震频繁，再加上断层带与土壤液化议题备受关注，因此，购屋之前应先至经济部中央地质调查所「土壤液化潜势查询系统」查阅相关资料。按该系统主要功能为查询土壤液化潜势分布、营建署配套措施、下载图档、门牌地址定位、Q&A等，其中Q&A十八项重要议题颇具参考价值，购屋前建议上网查询相关讯息，俾保障自身购屋权益。兹再摘录Q&A当中四项浅显易懂，攸关购屋权益的基本认知观点，以供参考。
1.什么是土壤液化？土壤液化是因为「砂质土壤」结合「高地下水位」的状况，遇到一定强度的地震摇晃，导致类似砂质颗粒浮在水中的现象，因而使砂质土壤失去承载建筑物重量的力量，造成建筑物下陷或倾斜。
2.土壤液化通常会在什么地点出现？ 基于砂质土壤与地下水是构成土壤液化的其中两项要件，故土壤液化较容易出现在河川下游的冲积平原及砂质海岸。
3.公开土壤液化潜势图的意义是什么？ 因为0206地震引发民众对于土壤液化的疑虑，因此政府基于保障民众「知」的权利，以及资料公开的精神，除将经济部中央地质调查所制作的初级精度土壤液化潜势图公开外，也由内政部营建署同步启动后续的配套措施。
4.在可能发生土壤液化现象的基地上，什么样的建物才安全？ 建筑物如果有两、三层的地下室，或是建筑物基础有打桩深入地下，基本上都没有土壤液化灾害的疑虑。
近年由于地震频繁，导致建物龟裂甚或倾斜倒塌案例频传，其次，每逢台风豪雨侵袭，部分低洼地区经常遭受严重水患，连带房价亦大幅重挫，就购屋角度而言，不仅应避开地质敏感地带，例如断层带、土壤液化潜势区等，对于缺点较多之产品亦应回避，俾免保值性不足而致权益受损。
一、低洼地区一般而言，低洼地区常易一雨成灾，并且每遇台风来袭也较易带来水患，不仅房价重挫，即使想要廉价出售，未必有人接手，导致低洼地区灾后很长一段时间房地产交易陷入停滞状态。
二、地震损害对于位处地震带的台湾，近年大家印象最深刻的不外乎1999年9月21日的九二一集集大地震，2016年2月6日的台南地震以及2018年2月6日的花莲地震。
虽然有些建筑物不一定会达到必须拆除之红色标签标准，但却有不少被贴上黄色标签，而更令人忧心的是，这些建筑物是否会在下一次地震时被改贴红色标签，因此，一般购屋者对于这些建筑物都会敬而远之。有关此一议题，只要检视外墙是否龟裂以及磁砖是否脱落，答案立可揭晓。
三、规划设计房屋规划设计之良窳，直接影响到居家生活品质，因此若规划设计不当，生活机能必然不佳，一般而言，标准的设计应是一进门就有玄关，并且先进入客厅，再衔接餐厅。惟却常见一些因地形狭长，前后栋规划设计，导致客厅与餐厅主客易位之情况。
其次，梁柱位置不仅会影响装潢设计与家具陈列，尤其是大梁横跨客厅、卧室更是居家大忌，其对房价之负面影响甚钜。
四、不规则形状一般建筑设计往往会因地形不整而导致建物出现不规则形状，其不仅坪数与公设分摊计算不易，并且通风采光欠佳，有关此一议题，只要检视建物测量成果图，即可一目了然。
五、二次施工 由于多年来房价一再飙涨，导致二次施工的夹层产品充斥。基本上，由于夹层系于领取使用执照之后进行二次施工所额外增加的面积，因此，既非原建造执照所核准范围，也就无法办理产权登记，其最大风险为遭检举拆除。其次，购屋后还得多花一笔装潢费用，并且又有结构安全、空间狭窄、实际使用价值不够等实质上的瑕疵。
此外，单价偏高、高度不足与生活品质也是造成二手市场流通性欠佳的主因，因此，这类产品之保值性备受质疑。
六、公设比例偏高近年一些预售产品为提升居家品质而大量增加公共设施项目，影响所及，公设比必然大幅提高，其中尤以大社区之开放空间最受争议，早期西门町西宁南路某商业大楼中间楼层规画数十间混杂办公室、套房与公寓产品，除公设比偏高之外，平时闲杂人进出之门禁管制亦是一大考验。
其次，所谓一户一车位、含车位面积、使用面积、受益面积等，其间所潜藏超高之公设比，都是导致产品保值性较差之主因。
七、楼层高度不足依建筑法令规定，标准楼层高度3公尺，最低不得少于2.1公尺，近年也有不少建物为提升产品竞争力而提高至3.2到3.6公尺。
惟亦发现有2.7公尺甚至更低的高度，其因往往缘于容积率实施前建商在法定总楼层高度之限制下多盖一层所导致，亦即原三十六公尺高度只能盖十二层楼，却增加一层加盖到十三层楼，其不仅居住空间遭压缩，房屋价值亦必大打折扣。
八、前后栋规划有些建物常因地形狭长而不得不采取前后栋之规划设计，甚至亦有中间出现天井之情事，不仅通风采光欠佳，私密性不足，前后栋价差更高达一、二成，有时甚至出现后栋乏人问津而不得不大幅调降售价，有关此一议题，只要查阅整栋建物之规划设计图，即可一目了然。
九、地理风水忌讳国人向来讲究地理风水，对于有风水瑕疵的产品甚为排斥，深怕进住后发生意外事故，甚或不聚财或有碍健康等情事。其次，例如三叉或多叉路口、路冲、对角、坟旁、厕所居中等，都是一般所忌讳的问题，其保值性相对也较差。
十、意外事故发生过事故的房屋一向都是购屋之一大避讳，例如曾经发生火灾、自杀、刑事案件等情事，房价必然大幅重挫，因此，购屋之前应请房仲业者提供相关履历资料，以资保障自身权益。
最近几年由于受到房市景气衰退，房价缓步下跌，购屋时除应格外留意有瑕疵或保值性较差产品之外，更应注意一些早期假性需求遗留下来偏远郊区之无效需求产品，以期确保购屋权益。