理财周刊／兑现20万户社会住宅　八大重要议题

当前少子化、老年化趋势愈来愈明显，未来住宅需求势将步日本后尘逐渐减弱，社会住宅兴建实宜缓和渐进，是否必要急于八年内完成，值得斟酌。

文．庄孟翰

早在2015年总统大选选战开打之前，笔者即大声疾呼八年兴建二十万户社会住宅不仅是一项不可能的任务，而且事实上也无此必要；至于柯Ｐ竞选期间也曾提出八年兴建五万户社会住宅的政见，惟截至目前为止绩效并不显著。

新政府力推八年二十万户社会住宅，虽然内政部表示根据委托民调机构调查结果，有近八成八受访民众支持政府推动社会住宅政策，并且有八成四民众接受住家附近有社会住宅，后续将以民意为基础，积极协助地方政府推动社会住宅，落实居住正义。然衡诸市场现况，社会住宅虽确实有需求，但是否必要急于在八年内完成，可就相当值得斟酌。

根据报载，「蔡英文政府计划八年兴建二十万户社会住宅，本月初行政院拍板，相关补助经费高达307亿元由中央住宅基金埋单，但目前住宅基金帐上仅118亿元，未来若全由基金支应，预计五年后面临破产」。内政部则表示，目前中央住宅基金118亿元可支应到2021年，后续中央政府将编列预算补助，拨入基金填补，「不会，也不可能破产！」

内政部还表示，住宅基金目前可运用资产约320亿元，未来若有不足，除了以房地合一所得税收拨补，也有国库可以补助。虽然内政部一再表示资金没有问题，惟仍有待后续检验印证。

首先，值得注意的是，当前少子化、老年化趋势愈来愈明显，未来住宅需求势将步日本后尘逐渐减弱，尤其是现阶段，依内政部最新之低度使用(用电)住宅高达86万2682户之前提下，社会住宅之兴建实宜缓和渐进，不必急于一时。

在此，谨再次将笔者选前针对社会住宅之建言重点分别汇整如下，以供参考。

(1)应以「兴办」为主，而非「兴建」，有关这一点，最近内政部已将兴建二十万户调整为兴建十二万户、包租代管八万户。

(2)应将「包租代管」调整为「代租代管」，或两者并行，但短期内仍应侧重于「代租代管」，方较可行。

(3)兴建地点应以双北市为主，其他县市则因房价较低，应侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴，不必急于大量兴建，因桃园以南空屋量大，不仅房价较低，租金也较低，虽较容易推动，惟实际需求恐不如预期。

(4)应将房地合一实价课税所增加之税收全数挹注于社会住宅公共基金，期以解决长期庞大资金缺口，确保社会住宅政策之顺利推动，有关这一点，最近内政部也已参采纳入。

(5)容积系属公共财，应予灵活运用，并积极建构都市更新容积奖励回馈机制，借以加速累积社会住宅公共基金。

(6)容积既属公共财，都市更新除国、公有土地参与都更分回建物提供社会住宅之外，亦可以代金方式加速累积社会住宅公共基金，此外，都市更新案如不愿与弱势族群混居，即可以代金方式回馈。

(7)以租金补贴方式，循历年营建署采行模式自行至租赁市场租屋，并计入20万户社会住宅总量，借以加速达成绩效，兼以大幅降低财务负担；按民国105年度租金补贴计划户数5万6976户，如依每户每月租金补贴4000元计算(105年分为3000元、3200元、4000元与5000元四类)，即使短期内快速累增5万户，每年增加支出约24亿元，与大量兴建或包租代管之庞大金额相较，不仅可以克服土地取得不易，同时亦可解决资金筹措难题，可谓一举两得。

(8)以增加利息补贴名额方式，快速弥补社会住宅之兴办，无须全数旷日废时的兴建。

按105年度内政部营建署自购住宅贷款利息补贴办法，系依评点基准表核定，再按分类依邮储利率增减机动调整；优惠贷款额度台北市最高为250万元，新北市230万元，其余直辖市、县(市)为210万元，偿还年限最长二十年，含付息不还本之宽限期最长五年；至于补贴优惠利率为邮储利率加0.042％(目前贷款利率为1.137％)。

此外，亦可与财政部办理之「公股银行办理青年安心成家购屋优惠贷款」搭配使用(105年1月1日起优惠贷款最高额度新台币800万元)。

由以上之分析，除前述六点之外，如能再加强租金补贴与自购住宅贷款利息补贴，以弥补兴办社会住宅之不足，不仅可以同时解决土地来源与资金筹措问题，更重要的是，也可借此解决大量空屋问题，以使社会住宅绩效提早展现。

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