理财周刊／房价高悬 购屋纠纷纠结何时了？（四）
文／庄孟翰
Ｑ：买房是人生大事，但高总价的买卖交易，牵涉太多建筑专业知识与复杂法令条文，一不小心就很容易成为待宰肥羊。
台湾推动都更困难，老屋遍布全台各地，过去监工不确实，施工不良问题在二、三十年后逐渐浮现，有些利用装修方式遮掩，一般民众难以肉眼察觉，买房时反沦羊入虎口，成为购屋纠纷的受害者。想请问教授，不动产买卖纠纷频繁，可否举实际案例让读者深入了解，防患未然？
Ａ：针对各类型纠纷，本文以「施工瑕疵」为主题，经汇整历年纠纷案例，探讨其原因、处理情形与法令依据，提供民众购屋参考。
案例一：购买未满五年的新成屋，后来发现地砖凸起，甚至龟裂等瑕疵。一般而言，现在的房屋结构保固至少十五年，建材也有高达五年的保固期，尤其信誉良好的建商，为了企业永续经营及品牌形象，又或者有余屋尚未出清，即便保固期限已过也会照样维修。最怕的是遇到「一案建商」，交屋完毕就结束营业，连负责人也找不到。
上述案例经调解后建商同意更换地砖，补助修复地板五分之一的合理价格。依照过去建商处理方式，想要一劳永逸不再担负后续责任，通常都会「付钱了事」，为恐难缠的屋主日后不断提出问题，持续找上门来，即便有自己的营造厂，有时也会宁可补贴费用也不自行施工。
过去新竹曾有某家建商，即便房价不高，但二、三十年来累积销售的数量超过四万户，原因之一是售后服务做得很好，并编列有五组人员负责维修，主要原因在于土地库存量大，后续仍有建案持续动工。
因此，如能将过去的获利提拨部分用于后续的售后服务，这才是负责任建商应有的永续经营不二法门。
案例二：购买新成屋交屋后漏水、墙壁龟裂。这类案例占比很高，通常也是出在施工问题，尤其是只要遇到稍微大一点的地震，较大片的磁砖就会出现裂痕。
过去家中也曾有过邻地正进行地下室连续壁施工，导致邻栋房屋磁砖龟裂，所幸对方愿意负责维修，还好十几年前大整修时有将多余的建材保留，也才让后续重新修补的磁砖，能有相同的规格、颜色与花纹。
此外，维修时常会因施工人员经验不足，导致更多片磁砖破碎，经更换另一组施工人员以及较精密切割仪器改变施工方式，最后才圆满解决。有此经验，建议若是在装修当时能保留一些多余的建材，日后需要时即可派上用场。
案例三：购买预售屋后厨房以及二、三楼浴室柱体，因将就管道间设计施工需要而衍生漏水(详请参阅照片)。此案系因设计不良而造成排水问题，早期排水管线常在转折处多点转接，现在则是采用一体成型方式施工，几乎已不会再出现这类问题。
有关这些问题大都是一些小建商自行发包，尤其是「包工包料」层层转包，下游厂商又偷工减料，最容易衍生施工瑕疵问题。
案例四：墙面龟裂、水泥脱落而出现漏水问题，要求建商赔偿，并延长保固期间。尤其若有出现钢筋突出，非简易维修就可了事，通常都要经鉴定补强，否则难保地震不会发生灾损。
有时虽然建商亲自施工，处理完钢筋裸露问题后，面对难缠的屋主，又要求改变磁砖品牌与尺寸，建商通常都会采取补贴成本让其自行处理，以免后续衍生更多问题，惟其间最重要的还是要经过结构技师查验之后，才得以确保结构安全无虞。
其次，一般大品牌建商大都会就建材设备提供五年的保固期。至于现状交屋的老旧中古屋，一般大都是由买卖双方就争议点商议解决方式。
案例五：交屋验屋时发现大理石地板出现水渍且胶脱情况严重，本案例经专业人士估价后，却发现与建商估价差距极大而发生争执，这类情况建商常会责成屋主自行处理，大多数消费者也多希望自行处理，以便借由建商补贴重新施工并提高建材等级。
案例六：多年前购买的房屋，发现阳台围墙与琉璃瓦接缝处发生整排裂缝(详请参阅照片)，经建商处理过几次，同样的问题还是陆续发生，遂要求建商拆除部分琉璃瓦重新施作。
这类问题大都发生在顶楼，当初为了外观好看，顶楼经常设计有斜檐并镶以琉璃瓦，但与女儿墙衔接处常因施工不良而产生裂缝，尤其常见地震后磁砖脱落，造成行人安全的威胁，近期常见老屋拉皮，即在于防患未然。
案例七：购买新成屋后发现建商因为选材不当及施工不良，造成地板抛光石英隆起破裂，要求建商修缮遭拒，最后经消保官调解赔偿解决纷争。此案出现隆起问题，必然是施工马虎兼又偷工减料，尤其早期建材从大陆或东南亚进口，多数材质较差，若是欧美进口则品质普遍较佳。
民国八○年代，由于景气急遽逆转，建商倒闭频传，当时就曾发生交屋后水管不通问题，经查证系因建商发包给小包商施工，请款时经常被建商刁难，东扣西扣，或者将票期开得很长，小包商当下暂时隐忍，惟验收之后却以报纸包覆水泥塞在马桶排水管内予以报复，导致建商交屋后马桶阻塞而衍生诸多纠纷。防范之道在于购屋前务必就厨房与卫浴设备进行「试水」，确认无漏水或阻塞之虞。
案例八：购买新成屋后发生地震，电动门上方横梁出现裂痕，要求建商处理，建商仅随便固定并填补裂缝而衍生纠纷。按此一情况最好是经结构鉴定较为妥适，试想，每次地震之后总会出现一些被贴上黄色或红色标签的建物。因此，购屋之前仍应以信用良好的品牌为首选。
案例九：成屋交屋半年后出现水管、马桶不通与化粪池溢水等情事，向建商反映，却迟迟未获妥适修缮处理而发生纠纷。连水管、化粪池都会出问题的房子，当初就不该购买，因此，除购屋之前要多做功课之外，主管机关对于这类纠纷亦应主动公布缘由与协调处理结果，甚至公布建商全名，以资保护消费者权益。
案例十：顶楼漏水谁来维修，除非大楼管委会愿意负责，否则顶楼除了夏天闷热外，屋顶漏水或磁砖隆起问题就得自费解决，其中尤以六、七楼没有管委会的华厦最为常见。此外，屋顶「角落」常因长期渗水而造成壁癌问题，另为兼顾地下室通风与采光的采光罩也很容易出现这类情况。
案例十一：交屋后发现顶楼积水，导致天花板严重漏水，向建商反映未获妥善处理。屋顶积水，通常都是排水口泄水施工不良，斜度不够所致，泄水孔最好多配置几个，有些中间没设置、斜度不够，又或因疏于清理，每逢下雨就容易积水，早期建物仅注重室内，常忽略室外的重要性。
案例十二：向建商购买二代宅预售屋，交屋时却发现少一套卫浴设备，向建商反映未获妥适处理致引发纠纷，虽经调解后以三十万元赔偿了事，惟如仔细探究原因，有可能是签约时已言明增加一套卫浴设备，建商却因内部管控失误而遗漏，而更离谱的是，为何施工期间都没有前往监督？
【结论】从上述案例可知，购屋前务必注意以下五点重要事项：
一、购屋前应以建商的「品牌信用」为主要选项，尤其是业绩与风评，搭配自家营造厂，再加上永续经营理念，俾降低日后的争议风险。
二、应以结构保固十五年、建材保固五年为基本要求。
三、避免偷工减料，除建筑师莅临监督之外，有些建案甚至提供施工履历，购屋之前最好多看多比较。
四、中古屋常见阳台外推、厨厕管线移动或二次施工导致漏水，购屋前应详细核对原始设计图说或建物测量成果图。
五、如有天花板水泥块掉落情况，合理的怀疑便是海砂屋，尤其应注意天花板背后是否暗藏玄机，另外，也要特别留意是否有辐射钢筋等问题。
总之，购屋之前除应注意外观磁砖、屋顶平台与地下室之施工品质，以及有没有违章建筑等情事，最重要的还是以品牌信誉为前提，俾免交屋后徒增无谓纷扰。