理财周刊／台湾房市动向 软着陆？硬着陆？
文／庄孟翰
─现阶段虽无硬着陆风险，却仍潜藏超额供给隐忧─当前建筑产业应格外留意流动性风险
Ｑ：房地产市场自二○一四年七月一日囤房税实施之后，二○一五年景气反转迄今，各地房价普遍下跌超过两成，认赔了结投资案例更时有所闻，惟及至今日仍未见触底。不过这波跌价过程系呈现缓和渐进趋势，并未如同二○○八年美国次贷风暴般失控，也未出现金融体系的系统性风险。
为避免出现不动产开发业倒闭潮，进而衍生更为严峻的社会问题，前央行总裁彭淮南总是不忘紧盯房贷与土建融，以期房市景气能够朝软着陆方向发展。
因此，想请教庄教授，在目前台湾的经济情况与政策制度下，房价持续下跌，最后将会是以硬着陆抑或是软着陆收场？
Ａ：长久以来全球在自由经济体制下，世界各大经济体都曾遭逢泡沫破灭的洗礼，尤其房市在经济快速成长过程，在不够健全的财经税制下极易因人为因素而导致投机炒作，终致泡沫破灭，鉴往知来，台湾或许也能从各国的经验当中学习控管风险，并逐步引导房市朝软着陆方向发展，以免进一步冲击整体经济。
各国历次房市泡沫 怵目惊心
二○○八年，美国的次贷风暴波及全球经济，其后欧美日相继以QE(量化宽松)政策救经济，在钱多利率低情势下，近年全球经济方才略有起色。日本过去也曾出现「土地神话」，但自一九九○年房市泡沫后就堕入失落的二十年，复苏之路备极艰辛，直至近年方才逐渐摆脱困境。另外，近几年经济崛起，超越日本，跃居全球第二大经济体的中国，现正面临房地产泡沫化的危机。邻近的香港，回归前特首彭定康也曾为改善居住环境，拟大量兴建公屋，惟自一九九七年回归之后，大量中国移入人口之需求骤增，使得房价长久以来一直呈现只涨不跌趋势。
如再就回归后中国每天一五○人涌入香港之情况估计，二十年来累计应有百万中国人移入，回归后的香港被进一步压缩住宅空间，高涨的房价，更让港人难以负荷，狭小拥挤的笼屋(bedspace apartment)、㓥房有增无减，几乎只有一个床位的面积，成为吃喝拉撒睡的生活空间，至于名闻遐迩的半山腰豪宅，则更创下一坪高达三千四百万台币的惊人天价。
反观台湾，在薪资跟不上房价的年代，买不起房的年轻族群被高额的租金压得喘不过气，在市区更萌生了「蜗居」、「蚁居」等地下「蚁族豪宅」。「今日香港，明日台湾」言犹在耳，但在九合一大选之后，包含高雄、台中等蓝营胜选县市，纷纷表态承认九二共识，因此，未来该如何研拟移民政策，避免步上香港后尘，政府势必得认真思考制定一套完备的配套措施，否则除居住环境可能遭到压缩之外，经济过度依赖中国的结果，将来各相关领域也可能潜藏遭致箝制的隐忧！
前央行总裁彭淮南退休前就曾表示，期望逐渐下跌的房价能够以「软着陆」画下休止符，及至今日，借由税赋的抑制，房价也一直守住一般所谓的「彭淮南防线」。
台湾也曾遭遇「硬着陆」的惨痛教训
事实上，台湾房市过去也曾历经硬着陆的惨痛教训，一九九○至二○○三年间，房市陷入Ｌ型谷底盘整，在长达十三年的盘整期，不少建商纷纷倒闭，包含兴建三十七层高楼的宝成建设、四十二层的宏总建设、五十层的长谷建设、八十五层的东帝士建设，连融资兴建台北101大楼的中联信托也难以幸免。
以宝成建设的股价为例，当初曾高达七十五元，成为总市值二百多亿元的上市公司，惟在房市泡沫阶段，股价暴跌沦为仅剩○．三五元的鸡蛋水饺股，并惨遭下市命运。
除建商外，当时更有多家金融机构遭连累倒闭，包含信用合作社、农会等，这也是近年大家最关心的一大议题，深恐一旦盘整时间拉长，建商的流动性风险可能引发一连串系统性风险，所幸近年主管机关不断加强监理控管，不致重蹈覆辙。
房贷＋税制 坚守「彭淮南」防线
为预防硬着陆可能带来的经济伤害，央行与财政部借由「房贷」与「税制改革」，已成功守住彭淮南防线。虽然在钱多利率低的荣景阶段，曾出现顶新集团仅用一％的自备款，在二○○八到二○○九年间大买九户帝宝；另外，大安森林公园对面号称一坪三百万元的顶级豪宅，也都曾是央行关注的标的，凡此都是彭总裁当年紧盯的重要议题，主要用意在于避免房价越炒越高。
为避免泡沫风险重演，目前房贷限制不得超过七成，豪宅也有不得超过六成，包含建商的土建融也仍受到严格控管。
过去在投机炒作高峰期，财政部长张盛和就一再表示，桃园曾出现一笔大赚好几亿元的土地交易，竟课征不到一块钱税赋的案例，更让主管机关提高警觉，不能因过分宽松的贷款政策，加剧房价失控的速度，因此，除在前期的银行端设下防线，再利用后端的税制达到抑制效果确有必要。为去「杠杆化」效应，二○一四年七月一日囤房税率先登场，其后五箭齐发，包含公告地价、公告土地现值大幅调整、房地合一税实施、遗产及赠与税调高至二○％等，在在都是宣示严格控管投机炒作的决心。
但随着短期间重税齐发，房市景气也因此急转直下，如今持续向下修正的市场，如一再拉长盘整时间，恐造成投资客大量抛售，当进入法拍市场三拍仍无法拍定，加上目前庞大的空屋、余屋供过于求的情况一旦加剧，房市也可能潜藏从软着陆转变成硬着陆的风险。
为抑制房价，重税齐发的结果，房市景气急遽重挫，惟高税赋的后遗症亦导致外资不敢贸然进行国内投资，长期以往是否会连带影响就业与税收，甚至整体经济，必然也是相当值得进一步探讨之一大课题。
香港、新加坡抑制房价措施 值得参采
其实，各国对抑制房价也都有不少足资参考的经验，例如香港的SSD(特别印花税)，香港政府为压抑不断飙涨的房价，遂宣布自二○一○年十一月二十一日开始，对买入的物业在六个月内转售，除缴交四．二五％的印花税外，买卖双方需支付交易金额一五％的额外印花税；六至十二个月内转售，特别印花税税率为一○％；十二个月至二十四个月内转售，税率为五％。惟此一因应措施也仅让房价呈现短期下跌而已，其后在中国资金逐渐涌入情况下，房价仍持续处于上涨状态。
二○一二年十月二十六日香港政府为遏止房市泡沫，再度宣布两项针对住宅的措施，包括延长额外印花税(SSD)适用期至三年，并针对非香港永久居民及公司企业购屋再征收一五％的额外印花税。
至于新加坡则是附加买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD)，按新加坡政府于二○一一年十二月八日开始实施外国人及非个人(公司)购买住宅一○％的附加买方印花税，二○一三年一月十二日再将税率提高五％至一五％，以遏抑投资炒作。
展望未来，在钱多利率低的前提下，台湾的超高额储蓄，加上台商回流利多频传，但在人口变迁因素，加以新成屋、余屋去化迟缓，社会住宅及都市更新又会增加新供给量，未来房市供过于求的情况势必加剧。尤其是在预期下跌心理因素下，即便现在看起来还是朝向软着陆方向发展，也不得不慎防「Ｕ型谷底盘整」期间拉长可能转变为硬着陆的潜在危机！惟无论如何，香港与新加坡抑制房价的弹性做法，应有不少值得参采的优点。