賣厝阿明／房屋漏水有保固嗎？ 買方請用這3招自保

买房示意图。 图／ingimage

房价步步高，多数人买房时都是「咬牙梭哈」、投入毕生财产，倘若买到漏水屋、瑕疵房，难免又气又呕。该如何避免买到漏水屋？所谓的保固真的有效吗？阿明特别邀请到全国不动产土城日月光店店东陈文哲来解惑，并分享安心买屋的绝招。

梅雨季节到来，台湾各地陆续传出灾情，专家普遍认为，由于全球暖化是不可逆的趋势，极端气候将成为新常态，未来必然会有愈来愈多的瞬间暴雨或接连豪雨，再再考验着人类社会的因应之道。

这样的气候型态，也让漏水屋议题再度引发关注，从业已十多年的陈文哲也指出，确实，在各式房地产交易纠纷中，漏水问题向来是最常见的。

漏水问题是最常见的房产交易纠纷

很多人都会好奇，所谓的「房屋漏水保固书」真的有效力吗？陈文哲表示，在房屋交易时，卖方一定都有瑕疵担保的责任，而专业仲介在成交前，都会诚实告知房屋现况，要在前端确认买方能否接受，假如屋况有瑕疵或已知有漏水，买方仍有意愿就会安排双方谈看看，也可以协议修到好再交屋。

若于买卖过程中没看出问题，在台湾实务做法有半年的保固期，陈文哲说，房子若在交屋后半年内发生漏水，卖方是需负修缮之责任，这时就要立即通知仲介，仲介会先向卖方反映，一提出后此请求权有五年的时效，也就是说若卖方不予处理，在这五年间都是可以重复要求卖方需完成此责任；不过有些瑕疵的出现，不见得是人为刻意隐瞒，而是物件屋内摆设或既有装修，在尚未移除也就不好发现迹象。

处理通则为半年保固期、五年请求权

另一种实务上也出现过的情况，是买方杀价，卖方让步、但强调现况交屋，双方签订协议，明白写出卖方让利、不负瑕疵担保责任，结果买方住进去后，超过半年了才发现漏水。倘若碰到这类问题，陈文哲分享，一般专业仲介还是会想办法居中协调，看怎么把伤害降到最低，找到双方都能接受的圆满解方。

如果是跟建商买的预售或新成屋，在自家权状内的范围，大多是一年保固，部分大品牌建商可能会有三、五年的保固，但极为稀少；而在公设部分，倘若出现问题，则通常由管委会跟建商来交涉；至于建商的保固范围，通常不是写在买卖合约书，而是写在建材配备相关说明书中。

陈文哲说，新案通常会出现的瑕疵问题是门窗不顺、油漆磁砖爆开或脱落等等，毕竟台湾比较潮湿，假如建造时又赶工，例如油漆刷第一次后没等到全干再刷第二次，或磁砖贴太快，就会容易出现油漆龟裂、磁砖热涨冷缩爆开等窘境。

交易前掌握三原则，避免买到瑕疵屋

如果是自然人跟建商买的房子，又拿出来卖，则跟买卖中古屋一样的处理方式，采半年保固期、五年请求权的原则。陈文哲强调，无论是保固期或请求权，在实务上都还是得靠居中协调，所以很吃仲介的专业与诚信。

若想避免碰到这类麻烦事，陈文哲提供买屋前三大守则给民众参考，第一，是看清楚合约，倘若有不懂的地方，一定要向仲介询问清楚；第二，是仔细确认屋况，如果屋子里面有很多柜子、杂物，也可以跟卖方协调移动，以便看更清楚；第三，要是东西太多，可以跟仲介商量，写个特约条款，万一在屋内清空后才发现有壁癌、漏水等，要由卖方负责处理。

更多买房问题免费咨询全国不动产土城日月光店https://www.facebook.com/profile.php?id=100083002532627

全国不动产土城日月光店店东陈文哲。 图／陈文哲提供