聂建中／央行且勿任意打房 宜重均衡维稳
地产界又起了风云 不少名人媒体递送着「房价涨风波澜又起、央行打房即将再现」的讯息，但果真如此？
近月以来，听闻房仲间业务量屡屡报佳绩，然而交易量增是否意味房市价涨？值得探究。贴近市场细查，不难发现近期房市交易确实活络，但房价似乎持平，甚至存在对买方有利的「议价空间」，因此我对价涨之势有所保留
台湾人口红利即将消弭，死亡人口大于出生人口的人口数锐减较之前预估提早许多，今年将正式呈现负成长。少子化结构社会，照推应对房市需求产生负面冲击，然而，纵观国内外形势，却有着推涨台湾房市的一些浓厚利基。
分析之，首先，「资金行情」写实了推升国际金融资产上扬力道，COVID-19疫情难解全球对经济前景满布惊慌之下，各国「财政赤字货币化」所释放出的巨额无限（open-ended）量宽（QE）资金、近两年两岸投资环境剧变及政策诱因使鲑鱼返乡的充沛台商回流资金，都是资金行情涌现的重要出处。
其次，持屋成本极低的「超低利环境」，「租屋不如买屋」的社会氛围也是助长房市买气的重要因素。
再者，在过往十数年房市惊惊涨期间（2003~2015年），蹲点等候迟迟下不了手的首购一族，其中不乏寻求立命安身的小资低薪青年，好不容易等到价回持稳的这几年（2016~2020年），担忧未来涨势再起，纷纷探路寻屋的「自住需求」涌入，推波房市的交易活络。
▲「资金行情」、「低利环境」及「自住需求」，是这波房市的交易活络的主因。（示意图／记者林裕丰摄）
在上述「资金行情」、「低利环境」及「自住需求」三大拉升因素下，让房市热度在度过了四、五年低迷期后略有回温，在供需定价模式下，当需求量升，价涨当属自然；然而，蹲点等候多年迟迟入场的自住需求者，口袋多半较浅，此回追价幅度依我看来，顶多出现房价「微涨」，而此波微涨也应顶多持续个三、四年光景。
当下有不少学者、业者、媒体、名嘴甚至央行专家提出「再打房」建议，我则强烈认为万万不宜，其理由至少有三：（1）交易量升并非投资客或投机客的炒房推量；（2）房价微涨乃自住需求者诚愿进场所贴近的市场均衡价格；（3）让房仲市场呈现一定微光活络经济有其正面效益。
2011年奢侈税过后，2016年已全然走向实价登录及房地合一的严苛税率，重击炒短暴利投机心态的投资客；此波需求涌现的活络交易，多属自住客的生活住屋需求，由房仲业所透露出的多笔年轻低薪族群成交资料便可嗅出市场端倪。过去（2012年底），在多方演讲场中，我曾提出预判「2013屋顶价、2016涨不动、2018结构断层」的论述。
此回，依目前房市供需情势，再作大胆预估，在当下「资金行情」及「低利环境」下对房市的「自住需求」推量，会让房市价格推波微涨，但应该顶多持续个三、四年，三年后，可能出现另一波结构性的破坏点，甚至系统性之风险，再度冲击房市。
房地合一税已让投资客退场不少，此间，若贸然加码打房，担心会重蹈60年代教育体系因第二次婴儿潮广设高校及90年代金融体系因经济活耀全面开放设立新银行，所遗留下来严重后遗症之覆辙。房价宜重均衡维稳，央行若受舆情影响出现打房意念，先得三思。
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