评／连车位都搞不定了　「实坪计价」有谱吗？

▲为了更真实揭露房屋单价，内政部研议于实价登录网同步公布每笔交易扣除公设后的单价，对此，产业界认为此举牵一发动全身，不应贸然上路。（图／业者提供）记者叶佳华／台北报导

内政部研议将于实价登录网揭露扣除公设后的新单价，让民众自行判断「钱到底花在哪」，外界称之为「实坪计价」，但「实坪计价」上路有可能吗？产业界普遍认为推动该政策兹事体大，要推行恐怕没这么简单。

不少民众认为改采实坪制计价，能让房屋的「总价」降低，但实际上「总价」并不会有所改变，变动的是公设扣除之后所产生的新单价，举例来说一户公设比为30%的房屋，若采实坪计价，新单价将拉高约3成左右。而民众也不免好奇，「为什么公设比越来越高？」，主要原因在于建筑法规改变，近年建物须视道路宽度开辟符合规定的公共退缩空间，而「建筑技术规则」则规定，8层楼以上建筑物要设置2支逃生梯、12楼以上要具备救灾中心，使得公共设施面积增加。另外，地下停车场也逐渐成为配备，使得停车格及部分车道面积也计入公共设施。

加上民众越来越注重居住品质，在房市热络时期，建商推案策略开始强打大厅空间、健身房、空中花园、游泳池等公共设施，多种原因下，皆使得台湾房地产公设比越来越高。

目前新成屋公设比动辄30%起跳，因不满开发商长期虚灌公设坪数，部分民众在7月份于公共政策网路参与平台提案「房价改实坪制计价，公设坪数可登记但不计价」，成功达到超过5,000人附议的成案门槛。

▲台北市信义区街景。（图／记者季相儒摄，下同）以目前台湾房地产的计价方式来说，房屋所有权状包含主建物、附属建物、共用部分面积。以一户权状30坪（不含车位）、总价1500万举例，现行制度计算，房屋单价就是50万元。但若是采「实坪计价」，以房屋售价直接除以主建物面积所得的房屋单价，假定附属建物及共用部份达50%，等同于主建物仅剩15坪，换算出来的新单价，每坪升至100万元。

两种计价基础，帐面每坪就差了50万。如此一来，若制度改为实坪计价，对于买方来说，能够反映出实际使用的坪数价格，且避免部分建商以拉高公设比的方式进行｢灌水」来误导民众真实房价，让台湾房价走向合理化。

但对于建商以及屋主（卖方）来说，即使总价不变，但市场要面临的将是单价上涨，公设比为30%的房屋，意味着单价将一次拉高3成，也让民众过去所认知的社区行情重新定义。业者担心，购屋族可能会有「房价是不是又变贵了？」的疑虑，进而影响买气，甚至对于高公设比的社区来说，买方可能出现干脆缩手、选择不买的情况。对于「实坪计价」建议，今（2017）年10月行政院院长赖清德首度表达支持的态度。内政部地政司则表示，针对部分民众所提出的「公设坪数可登记但不计价」做法，目前初步研议将朝向精进实价登录，揭露已扣除掉公设建物的平均单价，让民众自行判断房屋价值是否合理。

永庆房产集团总经理叶凌棋指出，目前台湾不动产市场中，房屋完工且已完成所有权登记约有900万户，而900万户庞大的数量是近50年来所盖出来的，但台湾房市历经50年来，每个时代登记规则不断改变，形成各类型建物公设比皆不同，因此该如何认定「实坪」是一大问题。

举例来说，部分老公寓楼梯间、大楼电梯间、大楼玄关皆登记于室内面积（主建物），这些该怎么切割出来？另外，从一开始，公寓建物公设比约有5～10%、旧大楼约15～20%、现阶段大楼约落在25～30%，一直到新建案公设比动辄30%以上，建物型态多元且登记状态复杂。

叶凌棋说，「老房子该怎么计价、新房子该怎么计价，没有依据就会造成混乱。」他强调，该制度若真的要推动，建立一个「公平」计算模式是最大的前提，「如果制度没有办法让900万个房东觉得公平，房东就不会愿意接受。」住商不动产企划研究室主任徐佳馨直言，「我们现在连（登记）车位都搞不定了，（实坪计价）到最后真的能够实现吗？」倘若未来真的推行实坪计价，对于公设比高的社区销售肯定有所冲击，加上建物型态多元且登记状态复杂，「实际执行可能没这么简单」，而官方所认定的单价要扣除哪些？屋主会不会有抗性？这都是一大问题。