Q1土地交易量冲史上第一！　必学「地价换算房价」最简易公式

▲今年房市买气火烫，也加深建商购地信心。（示意图／记者陈筱惠摄）

记者项瀚／台北报导

今年房市买气火烫，也加深建商购地信心。最新一集《地产詹哥老实说》邀请高力国际业主代表服务部董事黄舒卫，分析近5年土地交易呈现V型走势背后的原因，此外也提供消费者简单的数学公式，以购地价格，预估建商未来的推案价。

▲点击收听Podcast《地产詹哥老实说》，分析土地交易市场。

黄舒卫表示，2019~2021年受到疫情影响，全球疯狂QE（量化宽松），市场上热钱多，国内这3年度土地交易都达3000亿元以上，但到了2022年断崖式下坠，以某上市柜建商为例，2021年买了600多亿，但2022年却只买了33亿元。

黄舒卫说，2022~2023年土地市场降温，主要原因包括政府推出《平均地权条例》新法，市场观望气息浓，又时逢选举，许多地方政府暂缓标地，供给渐少。

▲黄舒卫指出，2022年国内土地交易断崖式下坠。（图／翻摄自《地产詹哥老实说》）

但到了这2年，随着房市买气火热，土地交易也大升温，今年第一季交易金额上看637亿元，创近4年同期最高。其中前5大交易都是「带壳」物件，包括芙蓉大楼、台南国宾戏院、台中婚宴广场、桃园大饭店。

黄舒卫指出，政府对建商购地的「紧箍咒」仍在，像是土建融成数、限期18个月开工等等，对中小型建商仍影响巨大，但对口袋够深、具行销能力的建商来说，看好市场展望，便积极出手补库存，而过去2年不出手原因也与这「紧箍咒」没太大关联。

黄舒卫观察，受台积电效应，中南部房市尤其火热，许多区域本质上其实供给量不多，很多建商走合建，或专门做市地重划，自己就是地主，这些都不会反映到土地交易数字上。另一方面，捷运联开宅、地上权也是可能开发趋势。

▲黄舒卫说，可以用简单的数学公式，以购地成本推算未来建商可能的推案价。（示意图／记者陈筱惠摄）

节目最后谈到，近期纷纷创高价购地，消费者该进这些区域买房吗？黄舒卫认为，还是看自身需求和预算，另外也可以用简单的公式从建商购地金额，来判断其未来可能的推案价：土地单价/容积率/1.5~1.6，再加上每坪造价成本以及3成左右的合理利润。