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"商改租":盘活存量增供应的又一积极探索

本周，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确表示符合条件的广州闲置商用物业可以整体确权“商改租”。

毫无疑问，这是政府积极盘活存量用房、增加市场供应、促进住房租赁市场发展的又一积极举措，是可以让多方实现共赢的尝试。

近年来，受整体经济形势走向及互联网电商新模式影响，房地产市场中部分商业体及商务办公物业的需求量下降，致使不少物业被闲置。实力雄厚、经验丰富的大开发商对此或许还有相关应对举措，但对于很多中小型发展商而言，他们无法扭转乾坤让自己的存量顺利消化。

对于这种情况，广州推出的“商改租”意见就是一种极好的盘活存量物业思路。既然他们的物业无法顺利出售，那么改成出租型物业长线持有，也能适当回笼资金。当然，这需要对存量物业进行科学改造，如各室内功能结构、消防及物业管理等方面都要很好谋划，这些对他们来说都是一大考验。

这部分闲置物业若能真正盘活起来，将会形成集中租赁房源（几层、一栋或几栋为单位），加入到目前广州集中式长租公寓队列，在增加市场供应量的同时，由于要突围而出，或许也能推动长租公寓市场的更新换代。从这个层面上看，“商改租”政策对开发商、对租市供应、对平抑租金水平等都是利好。

就租客而言，租赁房源增加就意味着自己的选择会更加丰富。此时，也不用担心原本的商务楼因整体改造而违规。因为，此次推出的政策明确规定，必须符合“权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求、广州市范围内的非住宅存量用房”，才可向有关部门申请改造租赁住房。在这七大要求下改造出来的租赁房源，相信居住条件会更好。当然，这种存量改造出租房，或许更多会出现在外围区域，租客租房时的通勤时间和成本或许会加多。

该政策还有一个重点，那就是“商业办公物业改建租赁住房后，土地使用年限、用地性质和建设量不变，项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。”从这一点看，此政策主要面对的是开发商手中的闲置商用物业，对已持有物业的普通小业主关系不大。

此类改造出来的新增租赁房源若能上市，会否降低小业主的出租回报？

本刊评论员认为，这也许是杞人忧天。近年来，广州长租公寓市场风生水起，或集中式、或分散式，加上城市更新进程也有不少新增租赁房源上市，但广州作为一线中心城市，住房月租金依然稳中有升。广州市房地产中介协会的统计数据显示，2018年全市监测点住宅租金为53.12元/平方米·月，继续呈现稳中微涨趋势；而上月的住宅月租金为53.01元/㎡，同比上涨1.02%。

与此同时，此类“商改租”房源供应量最终有多少，相信短时间内都不会有定数，而对小业主的影响尚难显现。可以说，广州市政府此次推出的新政策，与小业主的关系并不大。

历史都在摸索中前行，住房市场如此，租房市场也如此。在各种利好因素共同作用下，我们期待日后会看到能迎合市场需求的“商改租”房源靓丽登场。?

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