头条揭密》陆房市盛宴告终？政策调控博弈3大恶兆危机重重

一向被视为大陆房市重要销售档期的「十一」国庆连假，在今年已失去热度，受到房地产市场前景不明的影响，购屋者转趋观望，房产投资客也打算趁早下车。（图／中新社）

大陆今年房地产市场状况相当纷乱，一方面房企接连爆发财务危机，二方面各地收紧房地产市场管理政策，既「限涨」又「限跌」，市场机能完全打乱。一向被视为大陆房市重要销售档期的「十一」连假，在今年已失去热度，受到房地产市场前景不明的影响，房市连续出现3大恶兆，不只购屋者转趋观望，房产投资客也打算趁早下车。大陆官方以稳定为原则进行强力干预，效果如何恐怕仍要看疫情后经济复苏的情况而定。

大陆今年加强整顿房地产市场与房企，防止出现因房地产业波动而出现系统性危机，设立多项新规约束房企过度扩张信用与财务杠杆透支。已有多家房企连续出现财务危机，如恒大、新力、花样年等公司。外界非常担心房企是否会接连爆雷，甚至波及相关产业，尤其令人担心的是否会因而引发系统性金融危机。

大陆房仲业统计，10大城市中秋节档期新房成交量较去年同期下滑82.1%，中秋档期比端午档期降低58.6%。有些城市8月新屋成交量与去年相比跌幅高达90%，全大陆房地产最热的深圳8月成交量跌幅同比下降81.96%。（图／中新社)

一向是房地产开发商销售的重要档期的「十一」假期，很多公司都会推出各种促销活动，但是今年买气大不如前。业者认为，原因很简单，就是过去几个月房地产行业都发生了巨大的转变，3个重大的恶兆将重挫连续飙升20年的房地产市场。虽然大陆官方一再重申要维持市场稳定，但毕竟现在大陆市场经济体量与本世纪初发生金融危机时已大不相同，加上国际局势丕变，是否能稳住重大的市场波动，仍引起不少忧虑。

首先，房地产业者认为的第1个恶兆是越来越多的房企陷入债务危机，负面消息不断。据统计资料显示，到9月底宣告破产房企高达294家，连同假日在内，平均每天都至少有一家房企倒闭。而有更多的房企是处于资金紧张、负债率居高不下的债务窘境，一些先前清理资产缩减规模的房企如万达、万科，反而因为财务状况良好，现在被认为极有「先见之明」。财务困窘的如恒大、融创、花样年、建业等大型房企，原指望从加速销售来改善财务，却又遇上官方「限跌」，再不就是购屋者观望，财务压力愈发沉重。

银行房贷利率上升对大陆房地产业财务危机犹如雪上加霜。很多银行房贷调高利率，利率上涨幅度高达3至4成，部份城市传出已有超过7%的利率。（图／中新社)

其次，由于政策收紧，3月以来房市成交量快速萎缩，8月以来更呈现断崖式下跌。大陆房仲业统计，10大城市中秋节档期新房成交量较去年同期下滑82.1%，8月份较去年同期也下滑72.4%。中古屋的情况就更惨了，中秋档期比端午档期降低58.6%，有些城市房屋成交量与去年相比跌幅更高达90%。全大陆房地产最热的深圳8月成交量跌幅同比下降81.96%，为10年来最低点。其他城市如杭州、郑州、上海、青岛、成都、重庆、武汉等城市，也都从6月以后出现价量齐跌的现象。

第3个对房地产业的恶兆是房贷利率持续上扬。房贷利率上升主要来自于官方限限制金融业房贷总量的政策，很多银行房贷额度不足，推迟了贷放速度，或是将仅剩的额度调高利率，利率上涨幅度高达3至4成，部份城市传出已有超过7%的利率。这些现象都影响了房企的现金流，对困窘的财务危机有如雪上加霜。

多数房地产分析师都认为目前大陆房市已步入寒冬，若无强力激励政策，市场信心很难恢复。但仍有很多业者认为，大陆官方政策调控不让涨，也不会让它跌太凶，政策基调既是「稳定」，随时都可能进行市场干预，以放宽政策来支撑房市。（图／中新社）

绝大多数大陆房地产分析师都认为目前大陆房市已步入寒冬，若无强力激励政策，市场信心很难恢复。虽然仍有很多业者认为，大陆官方调控不让涨，也不会让它跌太凶，主要政策基调既是「稳定」，随时都可能进行市场干预，以放宽政策来支撑房市，这也是许多买家保持观望的主因。

大陆官方媒体发文章声称要「谨防房市大起大落」，房价上涨过快或下跌太重都会给房市带来危机。该文甚至认为，一些房企为了回笼资金进行「恶意降价」，不符合房市稳定发展的政策。这显然是指房企为解决财务危机，可以将资产打包贱价出卖，但不能将手下房产降价来影响市场行情，此种完全由官方下指导棋的做法已经完全脱离市场规律，能否奏效恐怕还难以断定。例如，房价「限跌令」是针对新房的售价，但不规范中古屋市场，因此已有很多业主已开始大幅降价抛售中古屋。有些房企限于规定无法降价，迫不得已时也会采用其他方式绕过规定来出清新房，同样也会在市场上形成降价效应与心理预期。

现在大陆房价刚开始下挫，市场趋势与政策调控正在进行博弈，政策与市场谁能占上风还很难说，但危机显然不会轻松地解决。很多分析人士对于官方干预市场的效用到底如何仍持谨慎的态度，但他们也承认，面对危机，不干预是一定不行的。还有些乐观的分析人士则认为，受疫情影响，以美国为首的经济发达国家都是扩大债信拼命印钞票来度过危机，导致各种原材料与资产价格持续上扬，疫情延续愈久，资产价格潜在上涨压力蓄积愈高，反而可能是疫后经济复苏中破解大陆房市危局的最佳契机。