央行打房发威！赖正镒曝惨况：推案量恐掉3成

限贷＋打房发威！赖正镒：明年推案量恐萎缩三成！图／蔡惠芳

乡林集团董事长、全国商总荣誉理事长赖正镒今（25）日指出，受限贷影响，加上央行打房发威！明年推案量恐萎缩三成，剩1.8兆元。

赖正镒表示，今年以来通膨及工料压力未减，房价持续上涨，央行第七波打房信用金融管制后，外界担心近期准备交屋者的贷款额度不足，恐引发解约潮，但他认为「解约个案应不会太多，因为这两三年房价已涨上来，若是解约或卖掉真的不划算，也买不回三、四年前的房价」，桃园以南的中古屋及蛋白区新成屋明年上半年将略有下修。但台北市蛋黄区土地稀缺，新预售屋供给有限，在换屋与置产的刚性需求不减情况下，高端客群仍会持续进场。

他今年初原本预估全国房市总推案量今年有机会挑战2.5兆元，但受央行先后在七月与九月连续两季的限贷令等金融紧缩政策，房市Q4就像送进冷冻库「急速冷冻」，导致部分原本Q4要推的预售案也推迟到明年。

他也坦言「市场调整脚步总是好事，不然一直涨价，连我也无法接受」，到今年底统计，全年推案总销约2.4兆元，仅微幅年减2.1％，户数约10.2万户。

他推估明年全国推案量约减3成，总销剩1.8兆元，7.1万户，将是「量缩价稳」格局。

赖正镒说，全球经济复苏节奏今年加速快转、降息风四起，欧洲央行（ECB）连续降息且发出2025年进一步宽松讯号，美国也可望二度降息之外，原本这两年大陆房地产不景气的情况，也可能因为大陆宣布实施QE货币宽松政策，日前的经济工作会议上也做成决议，明年持续实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，要大力提振消费，提高投资效益。解决重点领域风险，要持续用力推动房市止跌回稳，可说是近14年来第一次，明年将更积极地降低利率，对于大陆房市出现更有利的讯号。

赖正镒表示，台湾这两年房价涨幅过高，让他跌破眼镜，但高房价其实主要是来自土地价格过高，但土地又是主要的开发成本，只有土地价格回归正常，房价才可能下修。他举例房价涨幅高的大概是在桃园以南，一直延伸到高雄外围的区域，少部分地区涨幅竟高达300％，他预估这些地区未来房价要维持恐会比较艰辛，尤其是今年第四季买气急冻下，明年房价将会受到挑战。而双北地区这两年只涨了3、4成，算是比较温和，在供应缩减情况下，双北房市明年仍能维持稳定。

他说，政府打炒房政策「确实有打到痛点」，达到央行预期「房市降温，金融有序、回归房市机制」目标，尤其是央行在12月19日央行理监事会议后确定没有第八波信用管制且利率连三涷，但全球通膨因素还在，国内又因为接连几波电价调整拉高营建成本，明年碳权正式上路，绿色通膨的预期心理，也会影响原物料价格。

今年前三季全台预售屋市场火热，带动全年数字表现，根据各县市不动产开发公会及市调统计资料显示，2024年全台推案总户数约10.2万户，较2023年10.4万户小幅下修，惟因应土地和原物料成本居高不下，带动各地房价普遍上涨，总销金额比2023年增长了11.1％，六都之中涨跌互见，台北、桃园及台中推案增加一到二成；新北、台南和高雄则相对量缩、尤其台南市量减三成最明显。

对于房市发展，赖正镒说，如果未来中美贸易战再起，台湾依然是资金和产业最佳避风港，这几年无论是房地合一、平均地权条例修正案、囤房税，以至于最近的限贷令，口袋深、资金丰沛的族群为求保值与避险还是会作不动产的资产配置。

尤其台湾景气持续回升、危老重建及都更案件增加，在供给有限的蛋黄区暨重大建设集中的都会区房价还是持续稳健、相对在涨多的蛋白区房价会适度调整修正，这些蛋白区的余屋可能需要2年左右才能去化、价格也会因区域及个案条件有不同表现，甚至出现低迷冷却的情形。

不过他认为，台北市蛋黄区在都更后将释出烫金精华地段，新推案房价不仅不会跌，天花板还有向上空间，尤其是今年的推案量年增二成，让人眼睛为之一亮，最主要就是都更和危老土地的华丽转身。

赖正镒表示，预售市场是房市指标，受银行资金满水位紧缩调整与央行第七波选择性信用管制冲击，今年预售市场前三季先跳一大段到Q4后蹲下来，人口最集中的新北市以及南二都台南、高雄，因为前几年挟着科技题材爆量、房市基期较高，去年推案明显减少；而台北、桃园与台中挟着人口红利及建设利多，推案量继续往上走。

他进一步分析，各预售案场10月起来客量骤减五成，建商要去化手边现有的成屋及预售屋，明年就会先观望，以保持现金流「田螺含水过冬」。他预估部分涨太多的蛋白区，在明年六月前后价格有可能下修，但双北跟台中蛋黄区的房价仍可维持。

他认为，明年六都及新竹县市轨道经济、科学园区AI题材继续发光，北市都更与老屋重建遍地开花蓄新高能量。双北精华地段包括北市中山区、士林区、北士科周边以及新北的三重、新庄；桃园市艺文特区、中坜青埔；台中捷运蓝线明年将动工，未来蓝、绿沿线的西屯区与中科连结的地区、七期与水湳经贸园区及十三期重划区；高雄市美术馆特区、左营高铁区；台南安平区与高铁站所在归仁区都是保值区。

第七波打房后已有建商宣布暂停购地、缓推新案，展望2025年房市，赖正镒认为将有六大趋势。（一）电价调涨影响及碳费实施在即，营建成本持续波动；（二）川普回归可能掀一波新的中美贸易战，资金回流台湾，股市房市可期；（三）限贷令下投资客退场、推案量较大的蛋白区或有解约、中古屋价格率先回档；（四）部分开发商这两年土地吃饱饱，应会购地暂停，土地价格将有松动；（五）开发商观望市场，新案推迟，开工建照申请件数将下滑；（六）都更和危老重建案件擡头，成为推案土地主要来源。