张欣民：租赁全面实登是政府无可回避的责任

张欣民指出，学理上所谓市场闭锁（Lock-In）乃指政策不确定造成民众观望，市场没有交易量所导致，如同现在的不动产交易市场，因为政府政策的不确定性，造成民众犹豫与等待，才会让市场交易量大幅下降。

内政部意指的闭锁是租赁实登后，房东会担心实登要报税、要被课税，因而收回出租房子。但这需要有科学实证研究而非仅靠揣测，就业者之观察，这比例应该不高，所以市场闭锁效果不应该成为不实施的理由。

况且，政府对于这些坚决不配合的房东，政府难道没有政策工具？租赁契约目前虽没有书面缔约的强制规定，但财政部的国有财产法42条第2款规定「非公用财产类之不动产出租，应以书面为之；未以书面为之者，不生效力」，这样的工具为何不能比照实施？这都应该与财政单位共同研拟有效的政策工具。张欣民认为，实施后反而可因此导正租市包租公婆习惯去实登，习惯实登加上诚实报税，就能逐渐「漂白」租屋黑市，解决租屋黑市长期的沉疴，实在利大于弊，政府应该更勇于任事。

过去财政部迟迟不愿实施全国性的囤房税2.0的借口，也说是怕房东们将成本转嫁，但在种种因素考量下还是实施上路了，怎么就不再说房东们将成本转嫁这码子事呢？关键是政府要做不要做罢了！政府若想要做实登，租金上涨就不会再是个借口。况若是福国利民的政策，政府应该是零借口，反之政府不想做的事，恐怕会有一万个理由。

房屋租金上涨因素很多，主计总处最新公布的11月消费者物价指数年增率2.08％，其中房租指数涨势持续飙高，房租年增率扩大到2.66％，涨幅创下28年半新高，这跟实登有关还是无关呢？当然是跟房价持续上涨、租税增加反映成本等因素较为有关。

作价登录也就是作假登录问题，在买卖实登这么多年来，当然也有，但是占比不高。若且对于作价登录，是有罚则的，还可能被人检举，目前买卖实登的防弊机制，都可以运用在租赁实价登录上，实在不能作为不实施的理由。

现行交易实登就在备注栏内载明屋况条件，有没有附家具、有没有附冷气，把各式条件都备注清楚，大家都知道条件不一样，就不会谬误比较了。

张欣民表示，有了租赁实登大数据后，对于租金上涨的关系、作价登录的问题与屋况设备差异的问题，只会更加被分析、被厘清与被发现，没有租赁实登第一步，租屋黑市问题就不会被解决，政策制定更不会像现在只能投石问路而非有科学引路。

房仲全联会智库年终记者会对于租赁实登的建言，获得各界高度认同，因为这是政府无可回避的责任，当然这也不是只有内政部地政司的责任，所以政府不能以散兵游勇式的方式推动，而是要政府各部会通力合作如财政部、金管会等团体一起作战，有勇有谋有章法的实施租赁实价登录，还给弱势无壳蜗牛们一个最起码的资讯透明空间。