自动估价系统 协助不动产担保品管理

加上银行业自有资本的要求逐年提高，主管机关要求不动产授信须提足到1.5％的备抵呆帐，在业务无法扩大，杠杆比例无法提高的双重夹击下，金融业开始思考：现有客户是否还有核贷空间？如何在房贷的红海市场，提供客户差异化服务？如何降低鉴价及核贷的成本？如何及时发现担保品市价变化，做好贷后管理？如何提升银行内部风险衡量能力并设法降低资本计提？

建议，可结合原有担保品资料库、地理环境资讯资料库及实价登录资讯，建立不动产自动估价系统来解决。

不动产自动估价系统在金融业的应用广泛，企业需依照自身状况及策略目标，决定将该系统利用在哪些面向。在规画不动产自动估价系统的建置架构前，常见效益分成贷放前、贷放中、贷放后三个面向：

贷放前

1.快速提供贷款客户担保资讯

某位科技业总裁曾说「在今天的世界，没有「大」的打败「小」的，只有「快」的打败「慢」的。」在10倍速的IT时代，提供「客制化」服务的速度与能力，决定金融产业的地位。

在导入不动产自动估价系统后，能让客户了解担保品的价格区间、每段期间负担金额、薪水是否可以负担、未来理财规画等，第一次接触话题就围绕在客户的「人生计划」，拉近与客户的距离，与其他金融机构做区隔。

甚至，可以在客户签约买房前，提供客户理想房价及未来贷款建议，或在理专替客户规画投资建议时，协助客户分析名下持有之房产价值。

进一步，将自动估价系统结合行动装置，让房贷专员离开营业据点时，仍然可以利用估价资讯开发业务。

2.不动产行情研究分析／潜力客群发掘

在大数据时代，金融业需要更多细致化的资讯做商业决策。例如，从桃园县的房价指数来看，可以发现总体走势向上，但细分成不同类型房屋，会发现每种房屋走势涨跌互见，若金融机构掌握更多资讯，就可以持续监控个别担保品走势，对这些房贷客户拟定不同的行销及管理策略。

贷放中

1.行动鉴价提高作业效率及品质

金融机构的业务执行需要新思维。例如：某东南亚大型银行，为了克服鉴价人员差旅费用居高不下的问题，并提升估价效率，将自动估价系统与行动装置结合，估价人员可以直接使用行动装置在现场拍照，同步撰写报告，即时透过网路回传主管审核，总部立即审批，降低资料整理与差旅时间。大幅减少客户40％的等待时间，更减少资料输入次数，降低错误率。

2.有一致性的鉴价比较基准

企业在导入不动产自动估价系统后，管理阶层针对个别鉴价结果，可以进行较科学化与系统化的检验；鉴价过程若有任何偏差，可及时发现并导正，调整鉴价相关规范，做到有效的问题侦测与调控。

贷放后

1.即时监控担保品价格变化，做好贷后管理

目前担保品的价值？金融机构是否掌握足够资讯面对房地产市场变化？都是金融机构管理高层关心的。国外的大型金融机构会定期针对不动产担保品进行整批重估，每笔担保品的价格变化都会被系统化的检视及标注。

例如，区域新增了嫌恶设施，如：加油站，过往只依据区域进行房价分析，无法发现这个担保品的价格可能已经降低。导入不动产自动估价系统后，可从周遭成交行情推估，金融机构就可采取必要管控措施。

2.提升内部风险衡量力并降低资本计提

今年起，银行自有资本要求将逐年提高，自有资本的组成也有要求。依据主管机关规定，若银行能提升内部风险衡量的能力，则可申请变更自有资本计提的计算方式。

借由不动产自动估价系统的导入，可提升银行内部风险衡量能力并设法降低资本计提，将节省下来的资本用来替股东创造获利，有效达成维持或提高获利之目标。（本文作者为勤业众信管理顾问服务执行副总、庄浩智协理、洪逸芯副理）