遏抑房市投机炒作 务必全面堵漏

1987年2月28日,国有财产局标售台北市南京东路龙江路口,华航旁1,700坪土地每坪底价25万元,结果由国泰人寿以每坪90万元,相当于底价3.6倍的「天价」得标。(照片为南京东路三段六福皇宫(歇业中)/照片翻摄自Google Map)

Q:当前房市投机炒作尚未止歇,全民都希望房价能够止涨回稳,请问庄教授,目前除一般民众炒房导致房价屡创新高之外,究竟还有哪些资金必须全面堵漏控管,以防更多资金借机投入市场,助长房地价格?

A:截至目前为止,主管机关仍一再表示,针对当前过热的房市,只希望以较温和的压抑措施促使房价回稳,然现阶段部分区域的红单炒作问题,表面上看似收敛,台面下并未止歇,导致完销建案频传,尤其少数指标建案,例如竹北、台中、台南等地,还是陆续传出秒杀完销建案。值得关注的是,今年十月台南中钢集团旗下子公司中欣开发推出的桥头「欣桥之心」住宅大楼建案,共342户,总销售金额约26亿元,十月十五日开卖,当天销售146户,其后三天购屋人潮接续排队抢购,短短一星期内竟然全部销售一空

在此之前,中欣开发在2018年12月中钢总部大楼旁推出「欣湾时代」住宅大楼,四栋共386户,其中对外销售的164户,总销售金额超过70亿元,于2018年12月初开卖后同样也是很快完销。

其次,根据住展杂志最近公布资讯,北台湾各县市房价几乎都是呈现上涨情况,并且台北市预售建案也再度出现大幅增加趋势,尤其是在营建成本大幅提高情势下,一般咸认在「成本推动」前提下,短期内房价下跌不易,从而亦导致投资置产之「需求拉动」趁势而起,此一情况尤以台商回台投资设厂,以及公共建设、交通建设周边为主。

至于当前房价居高不下问题,央行也直言主要系台商回流所引起,虽然目前各主管机关的看法一致认为「税」是最有效的解方,惟囿于影响层面太广而不轻言加税,在此情况下,投资或投机者就很容易钻漏洞短进短出。

根据财政部统计,个人售屋适用房地合一税案件,从2016年2,790件骤增至2019年5,878件,今年前三季已达5,565件,显示不少人短期出售房地获取利益。并且今年前十月课征的房地合一税已高达79.8亿元,由此显见短进短出投机炒作尚未止歇无疑。

以上所述,大都仅止于住宅市场交易情况,其实,如再回溯往昔,让大家印象最深刻的指标案例莫过于1987年2月28日,国有财产局标售台北市南京东路、龙江路口,华航旁1,700坪土地,每坪底价25万元,结果由国泰人寿以每坪90万元,相当于底价3.6倍的「天价」得标(详请参阅),自此之后,一般咸认此系开启台北市高地价、高房价警讯之重要分水岭;及至1998年7月,统一国际以每坪413.6万元高价标购信义计划区A2土地2,917坪,更是轰动一时!

寿险业雄厚资金大举购地

─房价屡呈阶梯式飙涨

以下仅就历年寿险业大举购置商用不动产之指标案例分别汇整,以供主管机关拟定压抑政策之参考。

(1)1998年12月─信义计划区E2,新光人寿,848坪,每坪571.9万元。

(2)2008年7月─信义计划区A1,远雄人寿,1,418坪,每坪698.2万元。

(3)2008年7月─信义计划区D3部分,幸福人寿,1,093坪,每坪310.0万元。

(4)2009年8月13日─富邦人寿以总价100亿元购买环亚百货,每坪地价729万元,环亚目前计有17个楼层,地上14层、地下三层,土地面积1371.64坪、建物面积1万2826.41坪。

(5)2009年10月1日─新光人寿以总金额53.68亿元(底价3.71倍)高价标购位于重庆南路三段与福州街交叉口1,332.8坪土地,换算土地单价每坪402.75万元。

(6)2009年11月23日─国泰金控以29.9亿元买下忠孝东路四段22号,位于SOGO正对面钱柜KTV大楼;该建物屋龄10年,土地面积282.23坪、建物面积2,295.2坪,如扣除建物每坪造价20万元,还原换算每坪土地价格高达897万元。

(7)2010年8月11日─台北车站对面的庆丰银行总行大楼由台湾人寿保险以25亿6,000万元得标,换算土地价格每坪约833万元,再创北市西区土地行情天价。

(8)2011年5月16日忠孝东路四段「三阳忠孝大楼」标售,1~3楼由富邦人寿以总价20.11亿元标得,估算一楼店面每坪高达650万元;四楼以上办公大楼由港资背景吉富中华投资以总价21亿3,450万元标得,换算每坪106万元。

(9)2012年5月30日富邦人寿以19.39亿元高价标购台北市忠孝东路四段商用不动产─太平洋敦南商业大楼【土地133.41坪,建坪992.6坪(含22升降机械式车位85坪)】,溢价率3.14%,换算土地每坪1,453.4万元。

(10)2012年8月17日富邦人寿以总价67亿元购买西门町万国商业大楼,若以土地面积386.43坪计算,每坪价格高达1,733.8万元,创全台新地王。

(11)2012年9月27日国泰人寿以91亿3,850万元高价标购土地面积542.08坪、建物7,363坪「太子敦南大楼」,换算土地每坪约1,685万元。

(12)2012年9月27日台寿保以30.5亿买下基地面积574.45坪,建物面积共计4,729.24坪元大建北大楼,租金报酬率约2.5%。

台商、外资陆续购置不动产

─精华地段房价持续飙涨

其次,另一值得关注的是,这段期间也有台商不甘人后回台掺一脚,例如2011年9月28日位于敦化南路二段,屋龄33年之中华票券金融大楼,土地面积329.42坪,地下一层、地上14层建物,标售底价26.8亿元,最后由顶新国际集团旗下顶禾开发以46.2888亿元高价得标,溢价率72.7%,换算每坪建物107万元,土地每坪1,405万元。

另外,具有陆资色彩的名表商亨得利集团,亦于2010年10月1日以9亿500元,相当于每坪单价556.66万元,标购安泰银行位于忠孝东路四段231-1号,面积161.68坪的店面,溢价率高达23.79%。

以上所述2010至2012年这段期间,正值房价上涨初期,其后更导致2012至2013年之预售「秒杀」投机歪风,并再度掀起房价全面上涨,终致全民受害。因此,希望藉历年寿险业挟其雄厚资金挹注不动产所导致房价上涨之经验,让主管机关得以更清楚了解,在制定政策时,除住宅市场之外,对于庞大寿险资金争相挹注商用不动产之后遗症,亦应严格追踪控管为宜!

本文作者:庄孟翰

(本文摘自《理财周刊 1058期》)

《理财周刊 1058期》