遏抑房市投机炒作 务必全面堵漏
1987年2月28日，国有财产局标售台北市南京东路、龙江路口，华航旁1,700坪土地，每坪底价25万元，结果由国泰人寿以每坪90万元，相当于底价3.6倍的「天价」得标。(照片为南京东路三段六福皇宫(歇业中)/照片翻摄自Google Map)
Q：当前房市投机炒作尚未止歇，全民都希望房价能够止涨回稳，请问庄教授，目前除一般民众炒房导致房价屡创新高之外，究竟还有哪些资金必须全面堵漏控管，以防更多资金借机投入市场，助长房地价格？
A：截至目前为止，主管机关仍一再表示，针对当前过热的房市，只希望以较温和的压抑措施促使房价回稳，然现阶段部分区域的红单炒作问题，表面上看似收敛，台面下并未止歇，导致完销建案频传，尤其少数指标建案，例如竹北、台中、台南等地，还是陆续传出秒杀完销建案。值得关注的是，今年十月台南中钢集团旗下子公司中欣开发推出的桥头「欣桥之心」住宅大楼建案，共342户，总销售金额约26亿元，十月十五日开卖，当天销售146户，其后三天购屋人潮接续排队抢购，短短一星期内竟然全部销售一空。
在此之前，中欣开发在2018年12月中钢总部大楼旁推出「欣湾时代」住宅大楼，四栋共386户，其中对外销售的164户，总销售金额超过70亿元，于2018年12月初开卖后同样也是很快完销。
其次，根据住展杂志最近公布资讯，北台湾各县市房价几乎都是呈现上涨情况，并且台北市预售建案也再度出现大幅增加趋势，尤其是在营建成本大幅提高情势下，一般咸认在「成本推动」前提下，短期内房价下跌不易，从而亦导致投资置产之「需求拉动」趁势而起，此一情况尤以台商回台投资设厂，以及公共建设、交通建设周边为主。
至于当前房价居高不下问题，央行也直言主要系台商回流所引起，虽然目前各主管机关的看法一致认为「税」是最有效的解方，惟囿于影响层面太广而不轻言加税，在此情况下，投资或投机者就很容易钻漏洞短进短出。
根据财政部统计，个人售屋适用房地合一税案件，从2016年2,790件骤增至2019年5,878件，今年前三季已达5,565件，显示不少人短期出售房地获取利益。并且今年前十月课征的房地合一税已高达79.8亿元，由此显见短进短出投机炒作尚未止歇无疑。
以上所述，大都仅止于住宅市场交易情况，其实，如再回溯往昔，让大家印象最深刻的指标案例莫过于1987年2月28日，国有财产局标售台北市南京东路、龙江路口，华航旁1,700坪土地，每坪底价25万元，结果由国泰人寿以每坪90万元，相当于底价3.6倍的「天价」得标(详请参阅)，自此之后，一般咸认此系开启台北市高地价、高房价警讯之重要分水岭；及至1998年7月，统一国际以每坪413.6万元高价标购信义计划区A2土地2,917坪，更是轰动一时！
─房价屡呈阶梯式飙涨
以下仅就历年寿险业大举购置商用不动产之指标案例分别汇整，以供主管机关拟定压抑政策之参考。
(1)1998年12月─信义计划区E2，新光人寿，848坪，每坪571.9万元。
(2)2008年7月─信义计划区A1，远雄人寿，1,418坪，每坪698.2万元。
(3)2008年7月─信义计划区D3部分，幸福人寿，1,093坪，每坪310.0万元。
(4)2009年8月13日─富邦人寿以总价100亿元购买环亚百货，每坪地价729万元，环亚目前计有17个楼层，地上14层、地下三层，土地面积1371.64坪、建物面积1万2826.41坪。
(5)2009年10月1日─新光人寿以总金额53.68亿元(底价3.71倍)高价标购位于重庆南路三段与福州街交叉口1,332.8坪土地，换算土地单价每坪402.75万元。
(6)2009年11月23日─国泰金控以29.9亿元买下忠孝东路四段22号，位于SOGO正对面的钱柜KTV大楼；该建物屋龄10年，土地面积282.23坪、建物面积2,295.2坪，如扣除建物每坪造价20万元，还原换算每坪土地价格高达897万元。
(7)2010年8月11日─台北车站对面的庆丰银行总行大楼由台湾人寿保险以25亿6,000万元得标，换算土地价格每坪约833万元，再创北市西区土地行情天价。
(8)2011年5月16日忠孝东路四段「三阳忠孝大楼」标售，1~3楼由富邦人寿以总价20.11亿元标得，估算一楼店面每坪高达650万元；四楼以上办公大楼由港资背景吉富中华投资以总价21亿3,450万元标得，换算每坪106万元。
(9)2012年5月30日富邦人寿以19.39亿元高价标购台北市忠孝东路四段商用不动产─太平洋敦南商业大楼【土地133.41坪，建坪992.6坪(含22升降机械式车位85坪)】，溢价率3.14%，换算土地每坪1,453.4万元。
(10)2012年8月17日富邦人寿以总价67亿元购买西门町万国商业大楼，若以土地面积386.43坪计算，每坪价格高达1,733.8万元，创全台新地王。
(11)2012年9月27日国泰人寿以91亿3,850万元高价标购土地面积542.08坪、建物7,363坪「太子敦南大楼」，换算土地每坪约1,685万元。
(12)2012年9月27日台寿保以30.5亿买下基地面积574.45坪，建物面积共计4,729.24坪元大建北大楼，租金报酬率约2.5%。
台商、外资陆续购置不动产
─精华地段房价持续飙涨
其次，另一值得关注的是，这段期间也有台商不甘人后回台掺一脚，例如2011年9月28日位于敦化南路二段，屋龄33年之中华票券金融大楼，土地面积329.42坪，地下一层、地上14层建物，标售底价26.8亿元，最后由顶新国际集团旗下顶禾开发以46.2888亿元高价得标，溢价率72.7%，换算每坪建物107万元，土地每坪1,405万元。
另外，具有陆资色彩的名表商亨得利集团，亦于2010年10月1日以9亿500元，相当于每坪单价556.66万元，标购安泰银行位于忠孝东路四段231-1号，面积161.68坪的店面，溢价率高达23.79%。
以上所述2010至2012年这段期间，正值房价上涨初期，其后更导致2012至2013年之预售「秒杀」投机歪风，并再度掀起房价全面上涨，终致全民受害。因此，希望藉历年寿险业挟其雄厚资金挹注不动产所导致房价上涨之经验，让主管机关得以更清楚了解，在制定政策时，除住宅市场之外，对于庞大寿险资金争相挹注商用不动产之后遗症，亦应严格追踪控管为宜！
本文作者:庄孟翰
(本文摘自《理财周刊 1058期》)
《理财周刊 1058期》