房地合一自住優惠 三條件

房市示意图。 联合报系资料库

财政部台北国税局表示，民众出售适用房地合一税制的不动产时可把握自住优惠，可享400万元免税额，超过免税额部分还可享10%优惠税率，但须同时符合三要件才适用，包括户籍、未出租营业、前六年未曾适用同样优惠。

为防止短线操作炒房，房地合一税2.0规定，交易持有二年内转售税率45％；二至五年内转售35％；超过五年以上才能适用20％以下税率，因此有换屋需求的民众，可把握自住优惠，不但可享有400万元免税额，超过免税额部分更可以10％税率计算。

台北国税局表示，《所得税法》规定，出售2016年元旦后取得房地，符合三大条件可适用自住优惠，包括第一，纳税人本人或配偶、未成年子女办理完成户籍登记，且持有并居住在该房屋连续满六年；第二，交易前六年内并未出租、供营业或执行业务使用；第三，本人、配偶、未成年子女交易前六年未曾申请适用房地合一自住优惠税率。

房地合一自住优惠

国税局提醒，实务上较常出现误解是户籍认定，依规定须本人、配偶、未成年子女设户籍满六年才行，民众误以为只要「直系血亲」即可，只让父母、已成年子女设籍，导致无法适用优惠。

国税局举例，王先生2017年2月1日以1,200万元买入A屋，支付契税等必要费用20万元，由王先生及19岁女儿设籍居住，王先生2019年10月1日因故搬至他处并迁出户籍，仅剩女儿设籍居住，之后在2023年6月15日以1,800万元出售，出售移转费用30万元，土地涨价总数额50万元。

国税局解释，王先生虽持有A屋超过六年，且女儿设籍居住，但他本人未设籍并居住连续满六年，从2017年2月1日至2019年9月30日计算，仅二年八个月，而女儿为「已成年子女」，也不符合自住房地租税优惠条件。

国税局分析，王先生课税所得以1,800万元扣除成本1,220万元，再扣除移转费用及涨价总数额，得出500万元，应纳税额则是以500万元乘上税率20％，必须缴交100万元税款；若是原本适用优惠情况下，则可用500万元扣除免税额400万元，得出100万元，再乘上税率10％，则只要缴交10万元。