我见我思－中国房市泡沫修正 持续关注硬着陆风险

网络上曾流传一个笑话：王健林（万达）、马化腾（腾讯）、马云（阿里巴巴）、刘强东（京东）、许家印（恒大）、潘石屹（SOHO中国）、李嘉诚（长江实业）等富豪赛跑。大家嘲笑90多岁的李嘉诚肯定跑得最慢，不料李嘉诚却跑了第一名。众富豪大惑不解，李嘉诚笑道：「谁让你们听见枪声才跑？」

中国早已意识房地产泡沫风险，持续打房

经济学人智库（EIU）最近预测十项可能对2022年全球经济成长与通膨带来最大风险的情境，其中可能性高且影响非常大的是「中国房地产崩盘导致经济急剧放缓」（A property crash in China leads to sharp economic slowdown）。事实上，中国政府早已体认房地产泡沫化的危险，自2016年中共中央经济工作会议习近平说出「房子是用来住的，不是用来炒的」重话后，「房住不炒」便成为中国房地产调控的最高指导原则。2016年底中国各地陆续推出限购、限贷、限售、限价与限商住等「五限」措施，银行也不时紧缩个人房屋贷款额度与利率条件。

中国监管部门甚至于去（2020）年9月设立「三道红线」，收紧房企融资，要求碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家试点大型房企，争取达到「剔除预收款后的资产负债率小于70％、净负债率小于100％、现金短债比大于1倍」等三项目标，并依房企触线情况不同，将其分为红、橙、黄、绿四类，全部踩线为红档，有息负债不得增加；两项踩线为橙档，有息负债规模年成长不得超过5％；一项踩线为黄档，有息负债规模年成长可放宽至10％；若全部指标符合要求，则为绿档，有息负债规模年成长可放宽至15％。

按照中国监管机关要求，到2023年6月底，12家试点房企的三道红线指标必须全部达标，2023年底所有房企皆要达标。中国多数房企长时间以来习惯高杠杆、高负债及高周转的操作模式，三道红线把他们压得喘不过气来，以致近来大型房企可能发生债务违约的消息此起彼落。虽然中国人民银行最近出面表示偏紧的银行房地产贷款政策正在逐步矫正，对于三道红线全踩的红档房企也将给予相应的贷款支持，但多数房企对于购地开发依然保守，甚至积极处置资产套现，降低杠杆与提高流动性成为当前首要目标。在这样的氛围下，中国全国人民代表大会常务委员会仍于今（2021）年10月授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，此举明显在宣誓中国政府打击投机，调控房地产业的决心。

今年第三季中国国内生产毛额（GDP）成长率仅4.9％，房地产业和建筑业是唯二出现衰退的产业。虽然经济放缓的原因不仅止于房市衰退，能耗双控、新冠疫情、洪灾等皆有影响，但房地产业对中国GDP的贡献达25％以上，中国家庭财富中超过70％为房产，一旦房市泡沫被戳破，房企债务、家庭房贷债务及传染效果对整体经济的影响不容小觑，当然也将直接或间接影响国际金融市场，无怪乎引起全球关注。长期以来中国房价快速上涨所累积的金融风险，如何缓步释放，如何避免房市硬着陆危及金融稳定与实体经济，政策的强弱及时间点的拿捏，考验着中国政府的智慧。投资人宜持续关注，审慎应对。