理财周刊／庄孟翰：豪宅膨风价大幅下修？

根据最近主管机关揭露的实价登录资料显示，不论豪宅或公寓似乎都已出现下修效应，尤其媒体报导「豪宅房价膨风现形？喊二百万，实卖一○五万」，对这一则资讯真相为何，应是当前一般民众购屋前最急于了解的一大课题。

首先须就房屋预售特性深入探讨。现阶段揭露新成屋均系二、三年前预售，而近年房价节节攀升，如系依据目前销售中预售屋定价必然远高于二、三年前预售定价，相较之下自然会有二、三成价差，这在台北市高房价区域实乃司空见惯，不足为奇。

因此，若要真正解开此一开价与实际成交价之价差谜题，就得追溯到二、三年前该建案之预售定价，方能消除时间落差造成之预售屋与新成屋价格差距，这也正是一般民众上网查询时发现大安区开价与成交价价差高达三四％，松山区、中山区也有一六％到二七％价差主要原因。

其次，就中古屋而言，根据房仲业者统计数据显示，台北市公寓价格约出现一成小幅修正走势，并且十二个行政区中，除南港、士林、信义仍小幅走升外，其余皆呈现下滑走势，又以大同、文山及万华等下修幅度最大。主要原因即在于中古屋系现货交屋，并无时间落差，因此实价揭露较能直接反映市场景气与价格起伏变化。

另一值得注意的是，最近主管机关因文林苑都更案衍生之纠纷，拟大幅提高都市更新条例有关事业概要、事业计划与权利变换之门槛，导致实施者却步，造成老旧公寓售价无法再像房价高峰期那么轻易的将都更后部分预期价格予以转嫁，这也正是老旧公寓膨风价格逐渐下修主要原因。

至于东区公寓价格仍小幅走升，西区却呈现衰退，实系新旧市区预售与中古屋存在已久的老问题。

必须附带一提的是，所谓「膨风价」，在台北市逐渐国际化过程，加以Ｍ型社会已然成形，精华地段的膨风价将会因投资者众而持续存在，至于其他地段则须视二手市场交易是否活络而定。

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