叶国华／投机客抛售潮来了！房贷限制令 预售屋卖压暴增
▲日前央行祭出4大房贷限制措施，预售屋的卖压急速暴增。（示意图／记者张菱育摄）
日前央行无预警召开临时常务理事会决议，修正「中央银行对金融机构办理不动产抵押贷款业务规定」，祭出4大房贷限制措施，这些新措施于隔日起立即生效，使市场一片哗然，不过目前央行实施信用管制已数日，对于疫情趋缓后持续升温的房市又有何影响？
这4大房贷限制措施包括：一、新增全国公司法人购置住宅贷款限制：第1户贷款最高贷款成数为6成；第2户（含）以上贷款，最高贷款成数为5成，均无宽限期。
二、新增全国自然人第3户（含）以上购置住宅贷款限制：最高贷款成数为6成，无宽限期。
三、新增借款人购买都市计划划定之住宅区及商业区土地贷款限制：应检附具体兴建计划，最高贷款成数为6.5成，并保留其中1成等动工兴建后始得拨贷。
四、新增余屋贷款限制：最高贷款成数为5成。
从此次央行实施的信用管制内容来看，主要针对公司法人、以及拥有3户以上的自然人，限制较低的贷款成数和不能拥有宽限期，可发现对于尚末交屋的预售屋冲击最大，不少购屋客或投资客原本预期交屋后能拥有宽松的偿贷条件，可以用较低的持有成本等候增值转手，现在都会面临巨额的差额需补足，使整体待售房屋数量大增。
根据屋比房屋统计央行实施信用管制前后全台网路待售件数变化发现，在央行实施信用管制之前（12月6日），全台网路待售件数约有26.5万件，而在央行实施信用管制后（12月11日），全台网路待售件数已攀升至约27.3万件，短短不到一周大增8671件，增幅3.3%。
另外，因这次管制内容都是针对「投资客购买多屋、一般公司置产炒楼」做出应有的对策，尤其对于炒作新兴重划区内预售屋的建商、投资客，在资金上产生庞大的压力，使得在央行实施信用管制后，预售屋的卖压更是急速暴增。
依屋比房屋统计资料显示，在央行实施信用管制前，全台预售屋网路待售件数约2.9万，但在央行新措施上路后，预售屋的网路待售件数则冲破3万件，一周内也已增加1489件，增幅为5.1%，高于整体住宅市场增幅的3.3%，显见短线和预售屋投机客明显受到重击，而开始出现抛售的情况。
不过，因这次房市信用管制只打投机炒房者与囤房者，管制内容也不是央行第一次实施，早在2010年6月央行就曾祭出4波选择性信用管制，与这次管制内容相似，甚至自然人第2户起就限贷、法人第1户就限贷5成，都比这次管制要严苛许多。从过去经验来看，当时前3波信用管制即便越管越严，台湾房价依然持续走高。
根据信义房价指数资料显示，期间台湾房价涨幅高达56%，直到2014年推出第4波后房价才走跌，跌幅仅7.9%。因此预估这次央行管制虽对近期房市炒作歪风能起到压制作用，但对整体房市影响不大，在目前低利率、台商回流等资金浪潮下，房市稳健温和走扬机率依然不小。
整体而言，由于目前央行的管制措施才刚实施，虽屋主与短线买盘出现观望氛围，但年底是属于购屋旺季，所以未来房价是否下跌仍是未知数，民众无须过度看跌而不进场。
建议有买房需求的民众，趁年底前可以多看多比较，也许还有机会找到投资客的抛售屋，一圆购屋梦。
▲屋比房屋总经理叶国华。（图／屋比房屋提供）