新聞中的法律／不動產傳承的稅事眉角

这几年来房价节节攀升，买房这件事逐渐成为许多年轻人遥不可及的梦想，政府也陆续推出一些政策来维护居住正义，包括从2021年开始实施的房地合一2.0，以及2023年立法院祭出的《平均地权条例》修正案，也被外界认为是打击房价的一记重拳，特别是限制私法人购屋的部分，是主要对不动产传承造成一大冲击的变革。

在一般不动产传承上，最常见的三种方式是「生前赠与」、「死后继承」，以及「有价买卖」，使用不同方式带来的税负效果及后续的影响都会有差异。如果赠与或继承的方式传承不动产，在价值认定上，以房屋评定现值与土地公告现值来衡量，通常会低于市场上真正买卖的市价。赠与目前的免税额为244万元，超过免税额的部分则依累进税率课征10~20%不等；继承方式的免税额则为1,333万元，超过的部分依累计税率课征10~20%区间。这两种不动产传承方式，除了免税额及税率不同之外，另赠与还需缴纳土地增值税及契税，但继承则不用。而假如是买卖，2016年之后取得的房地价值认定，用实际交易价格来计算获利，课征房地合一税，依持有年数规范课征税率，持有年数愈短税率愈高，税率区间为15~45%。

日后出售时，若是透过赠与或继承方式取得不动产，会以取得时的「房地现值」按照物价指数调整后作为交易成本，由于通常与成交价有较大的落差，相减后的所得很高，税负也会比较高。相反地，如果是买卖取得，那之后出售的成本认定就是以「实际取得金额」计算，相比起来是高成本、利得较低，缴税相对也较低。

另外有些人由于有家族的传承规划，透过投资公司以法人持有不动产，一方面统一管理资产，以股权平均分配资产给子女，避免因为个人骤逝而造成产权被多人继承的纷乱情景；另一方面若不动产有出租收益，与营业相关的税捐、修缮等支出也能列为法人费用，适用营利事业所得税率20%，相较之下节省税费。

但2023年《平均地权条例》的部分条文修正案中，其中一条规定将私法人购屋纳入管制，避免私法人囤积住宅房，防杜后续转为短期炒作的用途，使得这条路几乎直接被斩断。修法后，私法人购屋可以分成两个区块：「免经内政部许可」跟「须经内政部许可」。免经许可的项目例如金融机构依法行使抵押权或承受不良资产、依土地法优先购买共有住宅等九种情形。

如果是须经许可的部分，私法人需要提出使用计划来评估必要性及正当性，比如说公司购买住宅作为宿舍，或是具规模性的出租，来供居住使用、还有做为都更危老整合使用的等等情况，而且私法人在取得房屋后五年内都不得移转、让与或预告登记，以防止短期炒作。可以看出这两项都注重在不动产买卖目的必要性及正当性，必须为营业上需要，所以直接会对以法人持有不动产进行传承规划造成影响。

由于不动产传承本来就是一门复杂的学问，建议需要根据不同的情况、目的去与会计师或专家探讨最适合的做法。（安永联合会计师事务所税务服务部执业会计师吴文宾口述、记者叶卉轩整理）

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