未来供应全市超六成写字楼, 琶洲一手住宅却稀缺
近日,广州市规划和自然资源局发布琶洲东区海珠科创园及广药地块(AH0414规划管理单元)控制性详细规划,主要涉及地块性质调整。这意味着一手住宅较为稀缺的琶洲,居住用地有所增加,想置业琶洲的买家多了一些选择。
■新快报记者 丁灿
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今年2月,《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》作为粤港澳大湾区2020年“一号文”正式印发。以琶洲为核心、以珠江为纽带,广州人工智能与数字经济试验区,将涵盖“一江两岸三片区”,总面积约81平方公里,体量相当于13个珠江新城。
其中,琶洲核心片区为互联网企业总部集聚地,自2015年起已引入腾讯、阿里巴巴、小米、科大讯飞等一批高新科技领军企业。琶洲核心片区内广州大学城为华南地区最大的大学城,聚集了中山大学、华南理工大学、华南师范大学等著名高校,为试验区发展提供了科研基地和人才。
莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示,琶洲作为已经有众多著名互联网企业入驻的片区,这一子市场预计将成为TMT等高新产业公司落户广州和搬迁的不二之选。同时,片区内的中山大学、华南理工大学等著名高校所拥有的丰富人才资源,将为琶洲写字楼市场提供一定的租赁需求。预计2020-2022年这三年,琶洲将共有23栋新写字楼上市,可为租户提供多样化的落户和搬迁选择。此外,鉴于新交付的甲级写字楼相较于传统商务区早期交付的甲级写字楼有更高的建设标准,硬件水平更高,莱坊预计位于琶洲的写字楼可以吸引对楼宇品质要求更高的大型企业入驻。
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科技企业集聚抗风险能力凸显
仲量联行数据显示,近几年琶洲租赁需求活跃,2017-2019年间琶洲平均净吸纳量占广州市比例已攀升至近五成,2020年底琶洲办公楼存量将超100万平方米。
琶洲楼宇经济发展势头也折射在租赁市场。尽管疫情影响持续,放眼广州,2020年第一季度广州甲级办公楼租金环比下降2.1%,但仍有相当部分甲级办公楼业主维持租金平稳。在琶洲,因为科技企业集聚,抗风险能力凸显,来自电商等行业的租赁需求保持稳定,区域内甲级办公楼市场净有效租金逆势上扬,同比增长了2.3%,达148元/平方米/月。此外,虽然部分传统行业企业从甲级办公楼中退租,但由新经济行业带来的稳定办公楼市场的积极因素也不应被忽视。
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未来五年预计新增近330万平方米高端写字楼
琶洲地区是构成广州发展“黄金三角”的重要一环,戴德梁行分析表示,琶洲总部经济创新带主要包括琶洲互联网创新集聚区及会展总部经济区两部分。琶洲西区因电商总部集中落户,且地理位置较为靠近珠江新城,享有优美珠江新城天际线,从企业资源与长远规划来看,发展空间不可小觑。未来电商总部经济发展,也会对上下游产业起到极强的拉动作用,通过总部经济创新的核心阵容搭配,打造琶洲集合发展的高质量经济增长极。
广州传统批发商贸业现今正处于转型升级的关口,琶洲的互联网经济正好给各种批发市场和交易中心的转型提供了机遇。戴德梁行分析称,电商产业能与会展产业形成“线上+线下”“虚拟+实体”的结合,两者可以共享配套以及基础设施,形成超大型产业带。
如今整个区域的互联网产业集聚雏形已初步形成,琶洲未来作为广州建设国际科技创新枢纽的重要引擎之一,与珠江新城、国际金融城组成广州的“黄金三角”,是广州经济和城市发展新的动力源和增长极。未来五年广州预计将新增近330万平方米高端写字楼,而琶洲的供应量将超过60%。新增供应量的高占比下,琶洲楼宇经济的发展方向,也代表着广州楼宇经济的发展趋势。
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2035年居住人口34万左右
片区新房稀缺,新增两宗居住用地
按照规划,到2035年,琶洲地区的就业人口会达到80万左右,居住人口34万左右。而琶洲规划商业用地较多,居住用地少有。5月23日,市规划和自然资源局发布琶洲东区海珠科创园及广药地块(AH0414规划管理单元)控制性详细规划,为琶洲新增两宗居住用地。
根据公示内容,拟调整地块位于海珠区琶洲东区,北临珠江前航道、西临环城高速、南临新港东路、东临广东工美科创小镇。本次规划拟将AH041405地块由科研用地调整为二类居住用地,并将其拆分为2宗宅地,占地面积合计15390㎡,比调整前减少近2000㎡。其中AH041405地块用地面积为6205㎡,AH041439地块用地面积为9185㎡。
综观琶洲片区,目前在售一手楼仅商业性质的富力·壹号半岛,以现代简约风格打造L形30米亲江豪宅,采用大平层纯板式一梯一户设计,360—650㎡豪宅仅50户,均价9万元/平方米。二手楼方面,从链家盘源来看,主要为珠江大家庭花园、南园居、教师新村等,楼龄多为十几年,均价3.7万—5.9万元/平方米。