台湾＝囤房天堂！疫情冲击「热钱涌房市」 他曝狂飙关键
文／麻辣咩
台湾房市要回归正常不容易，住房政策只有在选举时才被拿出来关注，选后就又被放下。长期来看，空屋税、囤房税等房屋相关税收势在必行，唯有民众持续监督政府，敦促制定并推行政策，才能早日实现居住正义。
随着疫情持续发酵，台股反而站上30年高点，不仅突破历史高点12,682.41点，最高更触及13,031.7点（2020年7月28日）。
美股则由科技股领涨，道琼最高达29,568.57点（2月12日）。可是，很多小老百姓却抱怨，为什么股市可以和景气脱钩？其实都是货币宽松惹的祸。如果有在关心投资市场，会发现2018年底，只是因为预期美国升息步伐加快，企业财测转趋保守，就大幅下跌一波。
美国的利率政策一向是全球央行风向球，这次疫情肆虐，联准会还没开会就闪电降息2次，共6码（1.5%），又加码无上限QE，促使各国央行跟进，许多国家（南韩、巴西、印度、纽澳、俄罗斯等）的利率相继来到历史低点。热钱在全球乱窜，还是要找投资标的。
一开始，大部分人对疫情及景气看法非常悲观，毕竟这样的大流行病，是多数人有生以来都没遇过的。询问一些交易员或投资老手，也是保守看待。但瑞银近期发布的研究显示，超级富豪在3月投资大赚，甚至借钱来布局。反观小散户可能低点杀出，或是没有资产增值，财富重分配却是流向超级富豪。但这些超级富豪最近已在下车，后市波动在所难免，也很有可能往房市移动。
景气差大印钞，中产阶级成输家
再来看房市。根据美国2008年统计，金融海啸造成很多人失去工作，加上次级房贷，许多本来就买不起房的人买了房子，也在当时失去房子，2009年后房价飙涨，更买不起。
▲美国房价指数。点图可放大。（图／台湾银行家提供）
税制间接鼓励不动产投资
从资料来看，美国的房屋税大约1%至3%，加上物业、保险、庭院管理，在美国持有不动产的成本相对高。但房租是确切反映薪资成本的，房租也高，房租收益率之前还是有5至6%（疫情后还没有看到最新数字，有些劳工开始逃离高房租的加州和纽约，后续影响还需观察）。在美国从事高薪科技业的人，几乎都会在加州买房，因为房租实在太高。而其他非科技业的劳工，则成为高房租难民，不得不忍受长时间通勤，甚至有极端者在公车上度过漫漫长夜。
▲美国成屋销售统计。点图可放大。（图／台湾银行家提供）
若比起美国的高所得税率，持有不动产和股票的成本相对低，还有卖出后的税务优惠。之前畅销书《富爸爸，穷爸爸》的作者罗勃特．清崎最近又出了一本《有钱人为什么越来越有钱》，作者在书中叫大家投资不动产，利用税务优惠达到财富自由、股市不好赚等等。持有不动产在长期房市上涨的时代当然是好投资，配合上方美国房价指数，利用负债杠杆和税务优势是可行的。
日本也是台湾人很爱去买房的地方之一，持有不动产成本更高。举网友分享的例子来看，850万的房子，不看交易成本，光是持有成本──固定资产税是土地建物评价额×1.4%、都市计划税是土地建物评价额×3%以及管理费（没有公司管理还是要付管理费）、修缮积立金等，加起来就需要3.86%的成本，还不包含火灾保险和团体信用保险，怪不得日本房价低、租金高，大家还不炒房，人口流失的偏乡甚至出现不动产无人继承的状况。但是日美两国还有一个问题，很多人因工作关系会调动到不同城市，国土广阔，买房管理也是一个问题。
最近看台北市的房价，买得起的都是老破小（屋龄高、装潢破、面积小），但观察美、台售价、屋龄相近的房屋，发现美国的房屋持有人一年需支付的房屋及地价税是台湾持有人的48倍之多。
台湾的营建股股王――长虹和华固，毛利率长期都在20%以上，狠甩科技业。虽说产业不同不能相比，囤地和创新无法相提并论，但可看出台湾建商坚强的竞争力。
另一个荒谬之处是，台湾的房租算在GDP里，但是这么多房东出租房子却不用课税，这不就是逃漏税吗？而且一些高资产家庭中，每个人名下都有一套房，这样却还是适用自用税率，也不是很公平。另外，更有拿人头炒房的，一般金融机构都有洗钱防制训练，规定不能拿人头户洗钱，但却可以拿人头户炒房也是件怪事。
▲许多投资客拿人头户炒房。（图／取自免费图库pixabay）
许多高资产客户买房就放着，自己不住也不租的不在少数。还有人住在盖好30几年的华厦，地主保留户有3、4户，放到最近才有人入住，但中华民国刑法第251条禁止囤农业、工业及民生必需品，难道居住权不该列入第三款之经行政院公告之民生必需用品吗？
在台北市中山区和松山区，也还有许多低度开发的土地。如八德路四段上的一些低楼层公寓，已闲置好一段时间；中山女中附近的长安东路和八德路二段，很多可能是营建署、铁路局的破败老屋。这些都是政府应该积极整理，改建成青年住宅或做创新基地（松烟文创园区经后来大幅调低租金，让不少新创公司进驻），让年轻家庭减轻压力，或是照顾低收入户、当都更中介宅等。
好消息是，南京东路二至三段一些闲置超过20年的地最近都盖起来了，不管如何，至少对市容是有帮助的。政府应该让建商觉得，再囤地下去也不会涨或是持有成本增加，而加快推案或整理。
有钱人想的和我们不一样，除了房子可以放着养蚊子，大家也都会考虑其长期投资报酬率。毕竟现在豪宅市场交易量已经回不去奢侈税前，量先价行，赔售消息也陆续传出，这也表示高税务、增加持有成本，让房屋没有投资的价值，自然没有人拿来炒。
先增空屋税，房屋相关税收势在必行
台湾今年1到5月人口都是负成长，只有6月翻正，看来2020年总人口会正式进入负成长。这对政府未来税收将造成很大冲击，加上健保出现入不敷出的情况，干脆这时进行提高房屋持有税，让房市回归正常并补充财源。
但增加税收，通常会反映在房租上，建议应该先从空屋税下手，清查低使用的房屋，不管商用或自住。实施空屋税，如以半年0.5%，一年以上1%，每半年再累加上去，就可以逼迫房东丢出来租或售，供给大幅增加，价格自然松动，而这些税金可用来聘雇相关人力，并帮助青年就业。囤房税则有可能转嫁到租户上，因此可以就空屋税实施后的状况调整，以防租金先涨上去下不来。
▲2020年总人口会正式进入负成长。（图／ETtoday资料照）
不动产飙涨最大的问题之一，其实还是便宜的资金成本，这也是全球现象，不只是台湾。可惜的是，台湾之前没有随着美国一起升息，存放款利差全球最差，让台湾的银行及保险公司惨澹经营。下一次全球衰退若来临，台湾除了台积电、联发科两大公司外，还有多少公司能好好长大？从这次股市指数创历史新高，但是大部分股票下跌来看，不能说是晴空万里。
台湾万般皆下品，唯有炒房高，让银行授信大幅曝险于不动产，房价下跌太多，可能造成坏帐遽增，更是进退两难。但这几年银行对于不动产授信趋于谨慎，加上资本适足率改善，慢慢让利率回归正常也是一个方向。
大巨蛋终于又复工了，大家都觉得哪里怪，却没办法处理。但至少部分议员开始讨论囤房税等问题，不管是不是作秀，算是有好的开始。最近政坛换血、年轻化，也有助于往年轻世代的痛点处理靠拢。
近来公布政治献金，建商捐好捐满，加上台湾立委持有不动产和土地的数量惊人，裁判都和建商关系密切，要等台湾房市回归正常确实不容易。长期来看，房屋相关税收势在必行，不要因为防疫还算有成，就忘记监督政府这一块。
本文作者为Y世代金融从业人员。探索更多精彩内容，请持续关注《台湾银行家》杂志。